ΣΕΡΑΦΕΙΜ ΚΟΤΡΩΤΣΟΣ Ραντεβού στα συμβολαιογραφικά γραφεία για να υπογράψουν συμβόλαια πώλησης και αγοράς ακινήτων που είχαν παγώσει εδώ και σχεδόν έξι μήνες, ετοιμάζονται να κλείσουν ιδιοκτήτες, μεσίτης και υποψήφιοι αγοραστές. Αν και έπειτα από «σαράντα κύματα» και δύο χρόνια αλλαγών και ανατροπών στους νόμους, εστάλη στις εφορίες η σχετική εγκύκλιος που ανέμενε η αγορά για να ξεκινήσει να υπολογίζεται ο Φόρος Υπεραξιας, απομένει να φανεί αν και πότε θα είναι πλήρως έτοιμη λειτουργικά και η ηλεκτρονική εφαρμογή που ετοίμασε η ΓΓΠΣ, για να μπορούν να δουλέψουν οι συμβολαιογράφοι.
Το οξύμωρο πάντως είναι πως, επειδή ο φόρος κατέστη πολύ δικαιότερος σε σχέση με το αρχικό σχεδιασμό (από τον Δεκέμβριο του 2012 που ψηφίστηκε η πρώτη από τις τρεις εκδοχές του), μετά από όλες τις πολύμηνες ανατροπές το δημόσιο μάλλον δεν θα βρει «υπεραξίες» για να φορολογήσει και αν εισπράξει άμεσα χρήματα από πωλήσεις ακινήτων.
Πώς γίνεται η συναλλαγή
Συγκεκριμένα, ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου με αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ, συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τον χρόνο διακράτησης του ακινήτου και πλήρη απαλλαγή για όσους έχουν αποκτήσει ακίνητα πριν από το 1995 εφόσον τα μεταβιβάσουν εφεξής.
Οι συμβολαιογράφοι είναι υπόχρεοι σε παρακράτηση φόρου με συντελεστή 15% επί της προκύπτουσας υπεραξίας. Επιπλέον, ο πωλητής καταβάλλει στο συμβολαιογράφο με τραπεζική επιταγή κατά την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί στην υπεραξία (15%). Ο φόρος που παρακρατείται, αποδίδεται από τους συμβολαιογράφους με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου.
Μηδενική υπεραξία
Από την υπεραξία που προκύπτει (μετά την εφαρμογή των συντελεστών απομείωσης) αφαιρείται ποσό 25.000 ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το μεταβιβαζόμενο ακίνητο για πέντε τουλάχιστον έτη και επιβάλλεται φόρος στο τυχόν υπόλοιπο ποσό.
Όταν ο προσδιορισμός της υπεραξίας καταλήγει σε αρνητικό ποσό, η υπεραξία θεωρείται μηδενική, ενώ σε περίπτωση κατά την οποία η μεταβίβαση αφορά ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική. Και στις δύο περιπτώσεις, υποβάλλεται μηδενική δήλωση φόρου υπεραξίας, ενώ στη δεύτερη, από τα απαιτούμενα στοιχεία για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας αναφέρεται μόνο το έτος κτήσης.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΦΟΡΟΥ
Για την πληρέστερη κατανόηση παρατίθεντα παραδείγματα υπολογισμού του φόρου υπεραξίας:
1. Το 2005 έγινε αγορά ενός διαμερίσματος έναντι δηλωθέντος τιμήματος 100.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 αντί δηλωθέντος τιμήματος 200.000 ευρώ.
Έτη διακράτησης 9, επομένως συντελεστής απομείωσης 86,1% Υπολογισμός : 200.000-100.000= 100.000 ευρώ *86,1%= 86.100 Από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ γιατί ο πωλητής διακράτησε το διαμέρισμα για τουλάχιστον 5 έτη, οπότε η προκύπτουσα υπεραξία είναι 86.100- 25.000=61.000 ευρώ. Φόρος: 61.000*15%= 9.150 ευρώ.
Αν το ίδιο ακίνητο όμως πουλήθηκε φέτος 125.000 ευρώ ή λιγότερο (λόγω κρίσης), δεν προκύπτει υποχρέωση πληρωμής φόρου υπεραξίας.
2. Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1999 έναντι δηλωθέντος τιμήματος σε ευρώ 70.000 (περίπου 20 εκατ. ευρώ) . Το 2014 πωλείται με δηλωθέν τίμημα 170.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 15, ο αρχικός συντελεστής απομείωσης 76,4% πολλαπλασιάζεται με 0,8, οπότε ο τελικός συντελεστής απομείωσης είναι 61,12%. Υπολογισμός: 170.000-70.000=100.000*61,12%=61.120-25.000=36.120 ευρώ Φόρος: 36.120*15%=5.418 ευρώ.
3. Αγορά ακινήτου το 1994 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 30.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 80.000 ευρώ. Η τυχόν προκύπτουσα υπεραξία θεωρείται μηδενική επειδή το ακίνητο αποκτήθηκε πριν την 1.1.1995. Υποβάλλεται μηδενική δήλωση φόρου υπεραξίας.
Πώς υπολογίζεται ο φόρος
Ως φόρος υπεραξίας νοείται η διαφορά ανάμεσα στις τιμές κτήσης και μεταβίβασης και είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια. Αν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά, η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται με βάση τον φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί. Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα θα υπολογίζεται με βάση μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπόψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση.
Ο φόρος υπεραξίας 15% επιβάλλεται σε φυσικό πρόσωπο που πουλά ακίνητη περιουσία μετά την 1.1.2014. Στην έννοια της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνεται το ακίνητο ή το ιδανικό μερίδιο αυτού, το εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου ή ιδανικό μερίδιο αυτού, καθώς και οι συμμετοχές οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία.
Πηγή: protothema.gr