panos_drivas “My home is my castle” λένε στη Βρετανία. Το ίδιο πιστεύουν οι Ιταλοί, οι Πολωνοί και οι περισσότεροι άλλοι Ευρωπαίοι. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη γηραιά ήπειρο φτάνει το 70%. Αυτό σημαίνει ότι επτά στους δέκα Ευρωπαίους βλέπουν την αγορά στέγης ως επένδυση ζωής και εξασφάλιση για την τρίτη ηλικία. Την ίδια στιγμή όμως, το αντίστοιχο ποσοστό στη Γερμανία παραμένει το χαμηλότερο στην Ευρώπη. Οι συνεχείς αυξήσεις στα ενοίκια και τα χαμηλά επιτόκια των τελευταίων ετών μπορεί να τονώνουν τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, ωστόσο, σε τελική ανάλυση, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης όχι μόνο δεν αυξάνεται, αλλά μειώνεται κιόλας: αυτή τη στιγμή μόλις το 52% των Γερμανών μένουν σε δικό τους σπίτι. Πού οφείλεται αυτή η αντίφαση;
Κατ΄αρχήν σε ιστορικούς λόγους: στη διάρκεια του πολέμου πολλές γερμανικές πόλεις είχαν ισοπεδωθεί και ανοικοδομήθηκαν γρήγορα, προκειμένου να καλυφθεί η τεράστια ζήτηση για πρώτη κατοικία. “Το κράτος, οι εργολάβοι και οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί έχτισαν τεράστια συγκροτήματα πολυκατοικιών, με αποτέλεσμα να υπάρχουν σήμερα πολλές διαθέσιμες κατοικίες από τη δεκαετία του ’50 και του ’60 για ενοικίαση”, λέει ο Αλεξάντερ Συρτ από το γερμανικό ινστιτούτο πολεοδομίας στη Βόννη. Άλλωστε η Γερμανία είναι πυκνοδομημένη σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Επιπλέον “στην Ιταλία, στην Ισπανία ή στη Βρετανία, πολλές κατοικίες που προσφέρονται προς ενοικίαση δεν έχουν τόσο καλές προδιαγραφές ποιότητας” υποστηρίζει ο Λούντβιχ Ντόρφμαιστερ, αναλυτής στο ινστιτούτο IFO του Μονάχου, ο οποίος πιστεύει ότι “στη Γερμανία δεν χρειάζεται να είσαι ιδιοκτήτης, προκειμένου να εξασφαλίσεις μία καλή ποιότητα κατοικίας”.
Ακριβή η ιδιοκτησία στη Γερμανία
Υπάρχει όμως και η εξής ιδιαιτερότητα: η γερμανική νομοθεσία είναι ιδιαίτερα φιλική προς τον ενοικιαστή, καθώς προβλέπει, μεταξύ άλλων, προστασία σε περίπτωση καταγγελίας της μίσθωσης ακόμη και σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης. Αλλά την ίδια στιγμή επιβάλλει μεγάλη οικονομική επιβάρυνση στον ιδιοκτήτη. Για παραδειγμα το κρατίδιο της Βαυαρίας προβλέπει φόρο μεταβίβασης ακινήτων 3,5% της συνολικής αξίας, ενώ στη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία το ποσοστό φτάνει το 6,5%. Στα έξοδα αυτά προστίθεται ένα ποσοστό 1,4% για την αμοιβή και τα έξοδα του συμβολαιογράφου, καθώς και η προμήθεια του μεσίτη. “Όλα αυτά επιβαρύνουν την τελική τιμή με χιλιάδες ή και δεκάδες χιλιάδες ευρώ, γεγονός που προκαλεί ενδοιασμούς σε επίδοξους αγοραστές” λέει ο Ντόρφμαιστερ.
Επιπλέον, το κράτος δείχνει να αμφιταλαντεύεται τα τελευταία χρόνια στη στεγαστική πολιτική που ακολουθεί. Παλαιότερα υπήρχαν σημαντικές φορολογικές διευκολύνσεις για όσους έχτιζαν δικό τους σπίτι, ενώ από το 1996 ως το 2006 προσφερόταν και επιπλέον οικονομική βοήθεια σε χαμηλότερες εισοδηματικές κατηγορίες. Σήμερα δεν υπάρχουν παρά χαμηλότοκα δάνεια, καθώς και μία συμβολική, συμπληρωματική χρηματοδότηση σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης, η οποία συνήθως ανέρχεται σε μερικές εκατοντάδες ευρώ τον χρόνο. “Όλα αυτά είναι απλώς φύλα συκής” εκτιμά ο Λούντβιχ Ντόρφμαιστερ.
Ιδιοκτησία ή …κινητικότητα;
Σαν να μη φτάνουν όλα αυτά, στη Γερμανία υπάρχει ένα ζήτημα νοοτροπίας, που εμποδίζει τη δέσμευση της ιδιοκτησίας: η σύγχρονη αγορά εργασίας απαιτεί συνεχή κινητικότητα, πολλοί μετακομίζουν σε άλλη πόλη όταν αποφοιτήσουν από το πανεπιστήμιο ή ολοκληρώσουν την επαγγελματική τους εκπαίδευση, αλλά και εκεί μπορεί να μην βρουν μόνιμη δουλειά, παρά μόνο μία σύμβαση ορισμένου χρόνου. Όλα αυτά δεν συμβαδίζουν με την ιδιοκτησία, η οποία δεσμεύει και τελικά εμποδίζει την κινητικότητα των εργαζομένων. “Στη νότια Ευρώπη η νοοτροπία είναι διαφορετική, πολλοί άνθρωποι έχουν ριζώσει στον τόπο τους και θέλουν να έχουν εκεί και το σπίτι τους”, υπενθυμίζει ο γερμανός οικονομολόγος. Επιπλέον, υποστηρίζει, το σπίτι θεωρείται εξασφάλιση για την τρίτη ηλικία, ιδιαίτερα όταν εκλείπει η εμπιστοσύνη προς στο κράτος και δεν υπάρχει ανεπτυγμένο σύστημα κοινωνικής προστασίας, κάτι που συνήθως δεν συμβαίνει στη Γερμανία.
Αλλά και μέσα στην ίδια τη Γερμανία υπάρχουν τεράστιες διαφορές στις τιμές των ακινήτων προειδοποιεί ο Λούντβιχ Ντόρφμαιστερ. Παράδειγμα: “Στο Μόναχο μία μονοκατοικία που έχει ήδη κατοικηθεί στοιχίζει κατά μέσο όρο 1,2 εκατομμύρια ευρώ, και μάλιστα όχι νεόδμητη. Υπάρχουν άλλες περιοχές στη Γερμανία, όπου με τα ίδια χρήματα μπορείς να πάρεις καμιά δεκαριά σπίτια. Αλλά το θέμα είναι αν θα βρεις δουλειά κι αν θέλεις να ζήσεις εκεί…”