NewsEdit Χείρα βοηθείας στα funds για να συνεχίσουν τους μαζικούς πλειστηριασμούς ετοιμάζεται να δώσει η κυβέρνηση με τροπολογία απέναντι στο σκεπτικό της απόφασης του Αρείου Πάγου.
Κώστας Δ. Tσουκαλάς, δικηγόρος
Τσουνάμι πλειστηριασμών προδιαγράφεται για το 2023 αφού εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα θα αλλάξουν χέρια την επόμενη τριετία, αν δεν υπάρξει νομοθετική πρόβλεψη για προστασία πρώτης κατοικίας.
Ο Άρειος Πάγος με την πρόσφατη απόφαση του, την 822/2022 επανέφερε την ελπίδα για χιλιάδες δανειολήπτες που προσπαθούν να ακυρώσουν τις διαταγές πληρωμής, τις εκθέσεις αναγκαστικής κατάσχεσης και τα προγράμματα πλειστηριασμού που τους κοινοποιούν οι εταιρείες διαχείρισης των κόκκινων δανείων που «ξεφόρτωσαν» μαζικά οι ελληνικές τράπεζες στα funds την τελευταία τριετία. Καλοπροαίρετα θα περίμενε κανείς, η ελληνική πολιτεία να συμμορφωθεί με το σκεπτικό της απόφασης του Αρείου Πάγου και να διαμορφώσει ασπίδα προστασίας απέναντι στις καταχρηστικές και παράνομες πρακτικές χωρίς να χρειάζεται κάθε δανειολήπτης να μπαίνει σε δικαστικά έξοδα.
Αντιθέτως, η κυβέρνηση έσπευσε να καθησυχάσει τις ανησυχίες των funds, μετά την έκδοση της υπ’ αριθ. 822/2022 απόφασης του Αρείου Πάγου, που έκρινε ότι υπάρχει έλλειψη νομιμοποίησης των εταιρειών διαχείρισης από δάνεια και πιστώσεις του ν. 3165/2003, στο να επιδιώκουν την εκπλήρωση των ένδικων απαιτήσεων στο όνομα και για λογαριασμό των εταιριών, που κατέστησαν δικαιούχοι της απαίτησης με εκχώρηση. Ειδικότερα, με την απόφαση αυτή το ανώτερο δικαστήριο της χώρας, απορρίπτοντας παρέμβαση fund, έκρινε ότι αφού ο Ν. 3156/2003 δεν απονέμει στην εταιρία διαχείρισης την ιδιότητα του κατ’ εξαίρεση νομιμοποιούμενου διαδίκου (μη δικαιούχου), όπως ρητά πράττει για τις εταιρίες διαχειρίσεως του Ν. 4354/2015 στο άρθρο 2 § 4 αυτού, και ακολούθως ότι οι εταιρείες αυτές δεν μπορούν να διεκδικούν δικαστικά τις απαιτήσεις. Στην πραγματικότητα ο Αρειος Πάγος έβαλε βόμβα στα θεμέλια του εγχειρήματος των funds και των servicers. Δυστυχώς διαρρέεται ότι η κυβέρνηση όχι μόνο δεν σκοπεύει να σταθεί στο πλευρό των δανειοληπτών, αλλά αντιθέτως ετοιμάζει νομοθετική ρύθμιση, με σκοπό να θεραπεύσει -και μάλιστα αναδρομικά- την έλλειψη νομιμοποίησης των εταιρειών διαχείρισης για να συνεχίσουν το έργο τους ανενόχλητα, τους μαζικούς δηλαδή πλειστηριασμούς πρώτων κατοικιών και εμπορικών καταστημάτων. Το οικονομικό επιτελείο φαίνεται πως υπέκυψε στις πιέσεις των funds και των servicers που «τρέχουν» τους πλειστηριασμούς και με τροπολογία αναμένεται να προχωρήσει σε άρση των εμποδίων που έβαλε η δικαστικά απόφαση.
Η απόφαση του Αρείου Πάγου ήταν λυτρωτική για εκατομμύρια νοικοκυριά στη χώρα, όμως η τροπολογία, που αναμένεται, θα λειτουργήσει και πάλι εις βάρος των δανειοληπτών που προσπαθούν να ορθοποδήσουν από τις συνεχόμενες κοινωνικές και οικονομικές κρίσεις.
Αν πράγματι η κυβέρνηση , όπως διαρρέεται, προχωρήσει στην εκτός συνταγματικών ορίων αναδρομική νομιμοποίηση των εταιρειών διαχείρισης των δανείων, το μέλλον προδιαγράφεται δυσοίωνο όχι μόνο για τα νοικοκυριά αλλά και για την κοινωνική ειρήνη που αποτελεί προαπαιτούμενο της οικονομικής ανάπτυξης.
Τα funds που έχουν αγοράσει τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών τα τελευταία χρόνια ελέγχουν σήμερα εμπράγματη εξασφάλιση (υποθήκη ή προσημείωση) περί σε 700.000 ακίνητα, αξίας άνω των 40 δισ. ευρώ.
Το πρώτο εξάμηνο του έτους 2022 αναρτήθηκαν στην πλατφόρμα e-auction ήδη 23.360 πλειστηριασμοί, ενώ για το 2022 είναι συνολικά αναρτημένοι 44.000, και για το 2023 η λίστα αυξάνεται καθημερινά.
Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία από την ηλεκτρονική πλατφόρμα e-auction.gr, οι προγραμματισμένοι πλειστηριασμοί ακινήτων για το 2022 ανέρχονται σε περισσότερους από 35.000 ευρώ, όταν το 2021 ήταν 23.073, με καταγεγραμμένη ετήσια μεταβολή +32%, επιστρέφοντας μας στην «κανονικότητα» του 2008.
Μόνο το α΄ εξάμηνο του 2022 διενεργήθηκαν 17.620 πλειστηριασμοί ακινήτων, ενώ όλο το έτος 2021 διενεργήθηκαν 11.302. Αν ακολουθήσει το ίδιο μοτίβο και στο δεύτερο εξάμηνο, θα έχουμε υπερτριπλασιασμό των πλειστηριασμών μέσα σε ένα μόνο έτος. Για το 2023 προβλέπεται ακόμα μεγαλύτερη αύξηση με απρόβλεπτες συνέπειες για την κοινωνική συνοχή.
Οι πλειστηριασμοί επιστρέφουν σταδιακά στα προ κρίσης επίπεδα των 2008 και 2009, όταν οι πλειστηριασμοί που προγραμματίζονταν κάθε χρόνο κυμαίνονταν μεταξύ 40.000-50.000. Αν κρίνουμε βέβαια από το 2022, που αναρτήθηκαν 44.000 πλειστηριασμοί, πιθανολογείται βάσιμα ότι το 2023 θα έχουμε χρονιά ρεκόρ ακόμα και σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα.
Η κυβέρνηση διατείνεται πως η εξέλιξη αυτή είναι ένδειξη επιστροφής στην «κανονικότητα».
Πρόκειται για μια μονόπλευρη κανονικότητα για funds και τράπεζες, ενώ τα νοικοκυριά και οι επιχειρήσεις στενάζουν από την ακρίβεια και τον πληθωρισμό. Κάθε μέρα εκατοντάδες δανειολήπτες χάνουν ρυθμίσεις που έχουν συνάψει τα προηγούμενα χρόνια με τα πιστωτικά ιδρύματα, όπως παράλληλα παρατηρείται και αύξηση των ληξιπρόθεσμων χρεών σε εφορία και ασφαλιστικά ταμεία. Τα fund που έχουν σήμερα τη συντριπτική πλειοψηφία των κόκκινων δανείων, αλλά και σημαντικό μέρος των ενήμερων δανείων, αρνούνται πεισματικά να ανανεώσουν ρυθμίσεις. Ζητούν υπέρογκα ποσά ως προκαταβολές για να συζητήσουν μόνο για ρύθμιση, χωρίς να δεσμεύονται για το περιεχόμενο και τους όρους αυτής. Προχωρούν μετά από ελάχιστη καθυστέρηση καταβολής των δόσεων, σε κοινοποιήσεις δεύτερης διαταγής πληρωμής και εκθέσεων αναγκαστικής κατάσχεσης, που συνοδεύονται με πρόγραμμα πλειστηριασμού. Βάζουν στο στόχαστρο ακόμα και δανειολήπτες με πολύ μικρές οφειλές, ακόμα και της τάξεως των 20.000 ευρώ, αν διαπιστώσουν ότι υπάρχει ακίνητη περιουσία, ώστε να ικανοποιηθεί η απαίτηση από την ρευστοποίηση της.
Τα ακίνητα τα αγοράζουν τα ίδια τα funds – δανειστές σε χαμηλές τιμές, που ορίζουν ως τιμή πλειστηριασμού. Ακριβώς για τον λόγο αυτόν παρατηρείται ραγδαία μείωση των άγονων πλειστηριασμών. Το σκανδαλώδες είναι ότι οι τιμές, στις οποίες αγοράζουν τα ακίνητα που «βγάζουν στο σφυρί», είναι περίπου τα 3/5 της πραγματικής αξίας των ακινήτων. Πρόκειται για καθαρή κερδοσκοπία σε βάρος ανήμπορων ανθρώπων.
Προκειμένου να σταματήσουν τον πλειστηριασμό ζητούν την εφάπαξ καταβολή αστρονομικών ποσών, αντιμετωπίζοντας τους δανειολήπτες συλλήβδην ως μπαταχτσήδες που έχουν χρήματα και δεν πληρώνουν από καπρίτσιο.
Με πραγματικά παραδείγματα: σε οφειλή 130.000 ευρώ ζήτησαν για να ρυθμίσουν το υπόλοιπο ποσό και να σταματήσουν την διαδικασία ρευστοποίησης 50.000 ευρώ εφάπαξ. Σε άλλη περίπτωση οφειλής 35.000 ευρώ, ζήτησαν την εφάπαξ καταβολή 15.000 ευρώ και την ρύθμιση του υπόλοιπου ποσού χωρίς διαγραφή των τόκων υπερημερίας. Τις περισσότερες φορές δεν απαντάνε καν στα αιτήματα ρύθμισης ή προβάλλουν χίλια προσχώματα.
Ο Συνήγορος του Καταναλωτή , το αρμόδιο Υπουργείο και οι υπόλοιποι ελεγκτικοί μηχανισμοί είναι τραγικά απόντες από τις αυτονόητες υποχρεώσεις τους να διασφαλίσουν ένα αξιοπρεπές πλαίσιο διαπραγμάτευσης μεταξύ funds και δανειοληπτών.
Τα funds, παρότι αγόρασαν τα δάνεια σε εξευτελιστικές τιμές, δεν σκοπεύουν να διαδραματίσουν μακροπρόθεσμα τον ρόλο τους ως πιστωτών, που θα ρυθμίζουν οφειλές. Δεν προχωρούν σε ρυθμίσεις για μεγάλο χρονικό διάστημα, αντιθέτως πιέζουν για την αποπληρωμή των δανειακών υποχρεώσεων σε σύντομο χρονικό διάστημα με πολύ υψηλή δόση. Σε συγκεκριμένη περίπτωση δανειολήπτη επιχειρηματία με ετήσιο εισόδημα 30.000 ευρώ και οφειλή 600.000 ευρώ , ζήτησαν την αποπληρωμή του δανείου σε 6 έτη , δηλαδή ζήτησαν μηναία δόση 8.333 ευρώ . Ακόμα και οι ελάχιστες ρυθμίσεις, στις οποίες προβαίνουν, δεν είναι βιώσιμες.
Τα επιχειρησιακά σχέδια που έχουν υποβάλλει τα funds για να λάβουν τις κρατικές εγγυήσεις , δεσμεύονται ότι το 50% των εσόδων τους θα προκύψει από ρευστοποιήσεις ακινήτων, γεγονός που αφ’ ενός εξηγεί την επιθετικότητα των funds, αφ’ ετέρου την επιμονή, που θα δείξουν στην ολοκλήρωση του πλειστηριασμού, χρησιμοποιώντας τα εργαλεία που τους έχουν παραχωρήσει οι “τραπεζοκεντρικής αντίληψης” αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας για την επίσπευση των πλειστηριασμών. Με λίγα λόγια έχουν όφελος από τους πλειστηριασμούς, και όχι τόσο από τις ρυθμίσεις των δανείων.
Η κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας δεν προσπαθεί ούτε «στα λόγια» να δείξει ότι επιθυμεί να ελέγξει το τοπίο και να θέσει φραγμούς στις αυθαιρεσίες των funds. Με παρεμβάσεις όπως η τροπολογία που ετοιμάζει για την νομιμοποίηση των κριθεισών ως άκυρων εξουσιοδοτήσεων από τα funds προς τις εταιρείες διαχείρισης, υποβοηθά την εφαρμογή του σχεδίου αρπαγής της ακίνητης περιουσίας, που οδηγεί αναπότρεπτα στο απόλυτο έλεγχο του real estate της χώρας από συγκεκριμένα συμφέροντα, τη στιγμή που τα ενοίκια στη χώρα μας έχουν απογειωθεί.