Χρόνης Διαμαντόπουλος Η κύρια κατοικία για τον Έλληνα αποτελούσε πάντα το «ιερό δισκοπότηρο» της ακίνητης περιουσίας του. Από το 2002 και μετά, όταν η χώρα μας εισήλθε στη ζώνη του ευρώ, ξεκίνησε τ μία περίοδο ευφορίας, οικονομικής ευημερίας και χαμηλών επιτοκίων δανεισμού.
Του Στρατή Δ. Νικολακέα
Με τον τρόπο αυτό, ο μέσος Έλληνας μπόρεσε να ενισχύσει την καταναλωτική του δυνατότητα με φθηνό δανεικό χρήμα που λάμβανε εύκολα από τα τραπεζικά ιδρύματα. Έτσι, πολλοί Έλληνες έκαναν το όνειρό τους πραγματικότητα και απέκτησαν την κύρια και μοναδική κατοικία τους, λαμβάνοντας στεγαστικά δάνεια με ιστορικά χαμηλά επιτόκια που κυμαίνονταν κατά μέσο όρο από 3% έως 4%.
Εντούτοις, όταν από το 2010 και μετά, η Χώρα μας εισήλθε σε φάση μνημονίων και έντονης οικονομικής κρίσης, η μέση ελληνική οικογένεια είδε το μηνιαίο της εισόδημα να μειώνεται κατά μέσο όρο 35%-50%. Θλιβερό αποτέλεσμα των μειώσεων αυτών ήταν πολλοί συμπολίτες μας να αδυνατούν να ανταποκριθούν στις δανειακές τους υποχρεώσεις, ενώ μέσα στον αγώνα για την επιβίωση, έπρεπε να αντιμετωπίσουν και τις διάφορες εισπρακτικές εταιρείες, που απειλούσαν την κύρια κατοικία τους με κατάσχεση και πλειστηριασμό. Σε αυτό το αδιέξοδο, ψηφίσθηκε ο νόμος 3869/2010, γνωστός και ως «Νόμος Κατσέλη» για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά και έναρξη ισχύος του από 1/1/2011.
Με το Νόμο αυτό, ο υπερχρεωμένος δανειολήπτης που είχε περιέλθει σε μόνιμη και ανυπαίτια αδυναμία πληρωμών, μπορούσε να ρυθμίσει τις οφειλές του με μία μειωμένη δόση, ενώ η κύρια κατοικία του προστατευόταν υποχρεωτικά από τον Νόμο αυτό από οποιοδήποτε μέτρο αναγκαστικής εκτέλεσης, όπως κατάσχεση και πλειστηριασμό (άρθρο 9 παράγραφος 2 του νόμου αυτού). Το 2019, για την προστασία της κύριας κατοικίας, ψηφίσθηκε ένας επιπλέον νόμος για την προστασία της κύριας κατοικίας ο Νόμος 4605/2019, όπου ο κάθε πολίτης μπορούσε να ρυθμίσει μόνο τις οφειλές του, με υποθήκη ή προσημείωση στην κύρια κατοικία του, με δυνατότητα συνεισφοράς του δημοσίου έως και 50% του ποσού της προβλεπόμενης δόσης. Με αυτό τον τρόπο, είχε διαμορφωθεί για περισσότερο από μία δεκαετία ένα ισχυρό πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας του Έλληνα πολίτη.
Εντούτοις, η πραγματικότητα αυτή άλλαξε με την ψήφιση του Νέου Πτωχευτικού Νόμου 4738/2020, ο οποίος κατήργησε τόσο το Νόμο Κατσέλη όσο και τον Νόμο 4605/2019 και προέβλεψε πολύ περιορισμένη προστασία της κύριας κατοικίας και μόνο για όσους πληρούν τις στενές προϋποθέσεις του «ευάλωτου οφειλέτη». Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 217 του ν. 4738/2020, μόνο ο «ευάλωτος οφειλέτης» μπορεί πια να προστατεύσει την κύρια κατοικία του. Ευάλωτος δε οφειλέτης είναι ΜΟΝΟ αυτός που δικαιούται επιδότησης ενοικίου. Επιδότηση ενοικίου σήμερα δικαιούται μόνο αυτός που το συνολικό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό (προσαυξημένο κατά 3.500 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος), η ακίνητη περιουσία του δεν υπερβαίνει τα 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό (προσαυξημένη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος), ενώ το συνολικό ύψος των καταθέσεων δε υπερβαίνει τα 21.000 ευρώ.
Συνεπώς, μόνο ο ως άνω ευάλωτος οφειλέτης μπορεί να υποβάλει αίτηση για μεταβίβαση-παράδοση της κυριότητας του ακινήτου του σε ένα Νομικό Πρόσωπο Ιδιωτικού Δικαίου, που αποκαλείται: «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» και στη συνέχεια να προχωρήσει σε μίσθωση στον Φορέα της κύριας κατοικίας του για 12 έτη, με δυνατότητα επαναγοράς της μετά τη λήξη της δωδεκαετίας (κάτι δηλ. σαν lease and sale back).
Ο νέος Νόμος τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουνίου 2021 για τα φυσικά πρόσωπα και τις μικρές επιχειρήσεις. Πλην όμως, μέχρι σήμερα δεν έχουν εκδοθεί ακόμα όλες οι απαραίτητες Υπουργικές Αποφάσεις που θα εξειδικεύουν όλα τα σχετικά με την ίδρυση του ως άνω Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης καθώς και τις λεπτομέρειες της διαδικασίας για την καταβολή μισθωμάτων στον Φορέα και τον συμψηφισμό τους με το τίμημα επαναγοράς του ακινήτου στη λήξη της 12ετίας.
Επιπλέον, είναι τόσο στενά τα κριτήρια του νόμου για την ένταξη στους ευάλωτους οφειλέτες, όπως το εισοδηματικό όριο των 7.000 ευρώ, όπου είναι βέβαιο ότι θα υπάγονται πλέον σε αυτά ελάχιστοι οφειλέτες, ενώ η συντριπτική πλειοψηφία των δανειοληπτών που αδυνατούν να πληρώσουν τις τραπεζικές υποχρεώσεις τους θα βλέπουν να πλειστηριάζεται η κύρια κατοικία τους μέσα στο αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα και δη μέχρι τα Χριστούγεννα του 2022.
Ως εκ τούτου, σήμερα, 17-10-2022, που γράφεται το παρόν άρθρο η ένταξη ενός δανειολήπτη στους ευάλωτους οφειλέτες για την προστασία της κύριας κατοικίας είναι αδύνατη, καθώς από τη μία τα κριτήρια είναι εξαντλητικά αυστηρά και από την άλλη δεν έχει συσταθεί ακόμη ο Φορέας με ευθύνη της Κυβέρνησης και των Αρμόδιων Υπουργείων, όπου θα μπορεί να μεταβιβασθεί η κύρια κατοικία για να διασωθεί. Ως αποτέλεσμα, οι δανειολήπτες είναι σήμερα εντελώς απροστάτευτοι απέναντι στις Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων, οι οποίες διαχειρίζονται δηλ. εισπράττουν τα κόκκινα δάνεια για τις διάφορες Εταιρείες Απόκτησης Απαιτήσεων δηλ. τα γνωστά σε όλους «Funds», τα οποία αρέσκονται στην παρούσα φάση να κοινοποιούν «ξεχασμένες» διαταγές πληρωμής της προηγούμενης δεκαετίας 2010-2020 των μνημονίων και της έντονης οικονομικής κρίσης και μετά να προχωρούν άρον άρον σε αναγκαστική εκτέλεση κατά των οφειλετών, ενώ στο δικηγορικό μας γραφείο γινόμαστε καθημερινά μάρτυρες ενός άνευ προηγουμένου κύματος κατασχέσεων και πλειστηριασμών πελατών μας σε κύριες κατοικίες που βρίσκονται τόσο σε ακριβά όσο και σε λαϊκά προάστια του λεκανοπεδίου της Αττικής.
Φρένο στους παραπάνω πλειστηριασμούς κύριας κατοικίας έθεσε πρόσφατα ο Άρειος Πάγος με την υπ’ αρ. 822/2022 απόφασή του. Σύμφωνα με την απόφαση αυτή οι ως άνω Εταιρείες Διαχείρισης και Εταιρείες Απόκτησης των κόκκινων δανείων στις οποίες μεταβιβάστηκαν οι απαιτήσεις από τις συστημικές τράπεζες σύμφωνα με τον Νόμο 3156/2013 ΔΕΝ έχουν δικαίωμα να επιδιώκουν δικαστικά την είσπραξη των οφειλών τους και συνεπώς ΔΕΝ έχουν δικαίωμα να προβαίνουν σε κατάσχεση και πλειστηριασμό κατά των οφειλετών τους. Εντούτοις, με την ίδια απόφαση κρίθηκε ότι συμβαίνει το ίδιο για τις Εταιρείες Διαχείρισης και Απόκτησης Απαιτήσεων που έχουν αποκτήσει τα κόκκινα δάνεια σύμφωνα με τον Ν. 4354/2015 οι οποίες μπορούν να αξιώνουν δικαστικά την είσπραξη των κόκκινων δανείων που τους έχουν μεταβιβαστεί από τις τράπεζες κατά των οφειλετών τους. Συνεπώς, η παραπάνω απόφαση του Αρείου Πάγου, αποτελεί σίγουρα μια σανίδα σωτηρίας της κύριας κατοικίας για χιλιάδες δανειολήπτες, αλλά δεν ισχύει για όλες τις περιπτώσεις και δη αυτές των κόκκινων δανείων που μεταβιβάστηκαν δυνάμει του ν.4354/2015. Τέλος, ο Άρειος Πάγος με την ως άνω απόφασή του δε δεσμεύει αλλά επηρεάζει μόνο την κρίση των δικαστών των Πρωτοδικείων και των Εφετείων της Χώρας μας.
Για όλους τους ανωτέρω λόγους, κατά τη γνώμη μας η Ελληνική Κυβέρνηση θα πρέπει άμεσα να προβεί σε άμεσες ενέργειες και πιο συγκεκριμένα να αναστείλει όλους τους πλειστηριασμούς μέχρι την ίδρυση και λειτουργία του Φορέα Προστασίας της Κύριας Κατοικίας για 12 έτη έναντι ενοικίου. Επιπλέον, πρέπει άμεσα να διευρυνθούν τα κριτήρια του «Ευάλωτου Οφειλέτη» για να υπάγονται περισσότεροι στο νομοθετικό πλαίσιο για την προστασία της κύριας κατοικίας.
Η κύρια κατοικία και η προστασία της πρέπει να συνεχίσει να υφίσταται νομοθετικά, για λόγους κοινωνικής συνοχής και κοινωνικής ειρήνης. Το νομοθετικό κενό πλέον είναι εμφανές και πρέπει άμεσα να καλυφθεί από την Ελληνική Πολιτεία, πριν να είναι πολύ αργά.
*Ο Στρατής Δ. Νικολακέας είναι Νομικός Σύμβουλος Ένωσης Καταναλωτών & Δανειοληπτών, Δικηγόρος στον Άρειο Πάγο, LL.M., Διαμεσολαβητής Διαπιστευμένος στο Υπουργείο Δικαιοσύνης, Διαφάνειας & Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΥΔΔΑΔ)