Χρόνης Διαμαντόπουλος Mεγάλη συζήτηση στην δημόσια σφαίρα άνοιξε για ακόμη μία φορά για τους πλειστηριασμούς με αφορμή τις εξοργιστικές και αποτρόπαιες εικόνες από την επιχειρούμενη έξωση συνταξιούχου δημοσιογράφου.
Αριάδνη Νούκα, δικηγόρος
Οι εικόνες αυτές που αποτύπωσαν την αγριότητα, την ωμότητα και την βία προκαλώντας σοκ, έφεραν στην μνήμη τις δεκάδες εικόνες που κατέγραψε ο φωτορεπόρτερ Andres Kudacki για το Associated Press από τις μαζικές εξώσεις στην Ισπανία αποκαλύπτοντας τον τρόπο που κάποιος έχανε το σπίτι του.
Αξίζει να θυμηθούμε, ότι στην Ισπανία μαζικές εξώσεις ανθρώπων από τα σπίτια τους ενεργούνταν σε καθημερινή βάση και σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε η El Pais, οι εξώσεις στην ισπανική επικράτεια μόνο για το έτος 2013 είχαν ξεπεράσει τις 67.189.
Στην Ελλάδα, κατά την διάρκεια του έτους 2022 επισπεύθηκαν 51.430 πλειστηριασμοί, εκ των οποίων 20.077 αφορούν κατοικίες, όπως προκύπτει από την ηλεκτρονική σελίδα eauction (στοιχεία έως 31-12-2022). Η επίσπευση τους έλαβε χώρα -εκτός ελαχίστων εξαιρέσεων- από τους servicers, οι οποίοι διαχειρίζονται 67,8 δις δάνεια που μεταβιβάστηκαν σε funds, όπως προκύπτει από την πρόσφατη έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της ΤτΕ.
Οι αναπτυσσόμενες πρακτικές απόλυτης προτεραιοποίησης των πλειστηριασμών των servicers κατ’ εντολή των funds με στόχο την επίτευξη ταχύτατων κερδών δεν αφήνουν χώρο για μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις των οφειλών, όπως λ.χ. μέσω της διαδικασίας του εξωδικαστικού μηχανισμού.
Τούτο σχολιάστηκε και κατά την παρουσίαση των αποτελεσμάτων του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών τον περασμένο Ιούλιο από την Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους όπου επισημάνθηκε ότι :
«Παρά τις προσπάθειες, τα ποσοστά έγκρισης των χρηματοδοτικών φορέων παραμένουν χαμηλά. Από τις 2.745 αιτήσεις που έχουν αξιολογήσει έως σήμερα, έχουν εγκρίνει τις 1.274. Δηλαδή, από τα 914 εκατ. ευρώ οφειλών στις οποίες κλήθηκαν οι πιστωτές να εγκρίνουν ρύθμιση, μόνο τα 304 εκατ. ευρώ πέρασαν με θετική ψήφο. Αυτό δίνει ένα ποσοστό εγερσιμότητάς της τάξεως του 46% – με μεγάλη απόκλιση από πιστωτή σε πιστωτή– που μας βάζει σε σκέψεις, με δεδομένο ότι ο αλγόριθμος – και επομένως οι λύσεις και ρυθμίσεις που αυτόματα βγάζει – ήταν αποτέλεσμα σκληρής δουλειάς του Υπουργείου και των πιστωτών και επομένως θα περίμενε κανείς όλες οι ρυθμίσεις του αλγορίθμου να εγκρίνονται».
Με δεδομένο δε, ότι τα funds αγόρασαν τα δάνεια σε πολύ μικρές αξίες σε σχέση με την ονομαστική τους αξία, οι πλειστηριασμοί των ακινήτων που αποτελούν το έσχατο για τους δανειολήπτες μέσο είσπραξης των οφειλών τους μετατράπηκαν σε έναν μηχανισμό παραγωγής γρήγορου και ιδιαίτερα υψηλού κέρδους.
Μάλιστα, το τελευταίο χρονικό διάστημα παρατηρείται το εξής φαινόμενο. Η τράπεζα πουλά το δάνειο στο fund σε χαμηλή τιμή σε σχέση με την ονομαστική αξία του δανείου. Το fund με την σειρά του δια μέσω του servicer απαιτεί από τον δανειολήπτη την ονομαστική αξία του δανείου συν τους τόκους και εκπλειστηριάζει το ακίνητο – κατοικία. Το ακίνητο «χτυπά» στον πλειστηριασμό μια εταιρία real estate με όμοια ονομασία με το fund που αγόρασε το δάνειο και τυγχάνει να είναι μονοπρόσωπη ανώνυμη εταιρία με μοναδικό εταίρο την ίδια την τράπεζα που μεταβίβασε το δάνειο. Κατ’ αυτόν τον τρόπο η τράπεζα εξασφαλίζει τα κέρδη των funds και τις σημαντικές προμήθειες των servicers. Μόνο οι servicers αποκόμισαν κέρδη 65 εκατ. ευρώ το α ́ εξάμηνο του 2022. Και σε όλη αυτήν την διαδικασία ο δανειολήπτης που βρίσκεται νομικά απροστάτευτος παρακολουθεί ανήμπορος να παρέμβει, ενώ η Πολιτεία τηρεί στάση παρατηρητή.
Λαμβάνοντας υπόψιν την παντελή έλλειψη προστασίας της κύριας κατοικίας, είναι καταφανές, ότι υπονομεύεται επικίνδυνα η κοινωνική ειρήνη, η κοινωνική συνοχή και η κοινωνική ισορροπία. Παρενθετικά και μόνο αναφέρεται, ότι η προστασία της κύριας κατοικίας που ξεκίνησε από το έτος 2008, όταν και θεσπίστηκε πλαίσιο οριζόντιας προστασίας, συνεχίστηκε με τον δημοφιλή νόμο Κατσέλη και ολοκληρώθηκε με τον ν. 4605/2019, ο οποίος τηρήθηκε σε ισχύ μέχρι την 31-7-2020. Έκτοτε δεν υφίσταται πλαίσιο προστασίας της κυριότητας της πρώτης κατοικίας με αποτέλεσμα να διακινδυνεύουν από κατάσχεση όλες οι κατοικίες ανεξαρτήτου ύψους οφειλών και ανεξαρτήτου ύψους αξίας.
Ένα είδος φραγμού στην διενέργεια των πλειστηριασμών εκ μέρους των servicers έβαλε πρόσφατα η Δικαιοσύνη λόγω των μη νόμιμων ενεργειών των servicers αρχής γενομένης τον Απρίλιο του 2022 με την έκδοση της πρώτης εφετειακής απόφασης που έκρινε, ότι σε περίπτωση μεταβίβασης των δανείων με τον ν. 3156/2003 δεν νομιμοποιούνται για την διενέργεια πράξεων αναγκαστικής εκτέλεσης, διότι δεν είναι οι δικαιούχοι των απαιτήσεων των δανείων, όπως παγίως έκρινε η νομολογία του Ανωτάτου Ακυρωτικού, αλλά και των Δικαστηρίων Ουσίας. Ήδη οι αποφάσεις των Εφετείων απαριθμούν τις 10.
Επιπλέον, η δημοφιλής απόφαση του Αρείου Πάγου 822/2022 και η όμοια της 823/2022 που δημοσιεύθηκαν τον Μάϊο 2022 έκριναν ότι, οι servicers δεν νομιμοποιούνται, ούτε για την διενέργεια δικαστικών ενεργειών.
Μετά την έκδοση των αποφάσεων αυτών διαφάνηκε μία ραγδαία αύξηση, τουλάχιστον, όσον αφορά τις ρυθμίσεις μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού. Σύμφωνα με τα στοιχεία της πρόσφατης έκθεσης προόδου της Ειδικής Γραμματείας Ιδιωτικού Χρέους η εγκρισιμότητα των ρυθμίσεων από τον Μάϊο έως τον Οκτώβριο 2022, εξελίχθηκε ως εξής: εγκρισιμότητα Μαΐου 8%, Ιουνίου 25%, Ιουλίου 24%, Αυγούστου 78%, Σεπτεμβρίου 64% και Οκτωβρίου 54%.
Ωστόσο, το ζήτημα που έλυσε ο ‘Αρειος Πάγος με τις ανωτέρω αποφάσεις του παραπέμφθηκε να εκδικαστεί στις 26-1-2023 στην Ολομέλεια του ΑΠ σε μείζονα σύνθεση με την επίκληση και αντίθετων αποφάσεων, όπου η Ολομέλεια των Δικηγορικών Συλλόγων της χώρας άσκησε ήδη πρόσθετη παρέμβαση υπέρ των δανειοληπτών μετά την ανακοίνωση που εξέδωσε καταγγέλλοντας ωμή παρέμβαση στην Δικαιοσύνη από την Τράπεζα της Ελλάδος για την επικείμενη εν λόγω απόφαση.