ΓΙΑΝΝΗΣ ΧΑΤΖΗΧΡΗΣΤΟΣ (Προσοχή! Αιρετικές σκέψεις, εισέρχεστε με προσωπική σας ευθύνη).
Έσπαζα το κεφάλι μου για το “πώς” του πιο πάνω τίτλου. Και τυχαία έπεσα σε ένα άρθρο με πολλά στοιχεία αμερικανιάς μεν, που όμως εμπεριέχει μερικές ιδέες που, αν δουλευτούν σωστά, δίνουν απάντηση και σε αυτό το ερώτημα αλλά και μια σειρά άλλα που σχετίζονται μέχρι και με το δημογραφικό μας πρόβλημα. Και το έψαξα βαθύτερα κατά την προσφιλή μου συνήθεια (πες το και βίτσιο).
Και επειδή, κατά τα ειωθότα αυτής της μάντρας που πιστεύει ότι η γνώση πρέπει να μοιράζεται για να υπάρχει (αλλά και ότι τα πάντα είναι αδύνατα μέχρι να γίνουν πράξη) να το … σύντομο σχετικό σεντόνι:
Αυτές την εποχή, αναπτύσσεται η τεχνολογία του λεγόμενου Real Estate 3.0, όπου η καινοτομία της κινείται γύρω από την έννοια της ιδιοκτησίας, όπως αυτή αναδύεται εκ νέου σε άλλους εξειδικευμένους τομείς, που παραδοσιακά δεν εξυπηρετούνταν από τη σταθερή και πάντα υπέρτατη, υποστηριζόμενη από την κυβέρνηση βιομηχανία στεγαστικών δανείων των τραπεζών. Ξέρετε, αυτών που έχουν δημιουργηθεί μόνο για να γεννούν ανισότητες και φτώχεια. Νέες προσεγγίσεις, που δεν κουβαλούν τις παθολογίες που το σημερινό σύστημα περιέχει, όπως:
Κόκκινα δάνεια σε περιόδους οικονομικής ύφεσης ή κρίσης
Υπέρογκα ενοίκια ή δόσεις δανείων, όταν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια δανεισμού αυξάνονται όπως τώρα.
Πληθωρισμό προσφοράς κατοικίας, που κανείς δεν μπορεί να αγοράσει εύκολα ή έστω να ενοικιάσει.
Μόνο στην Αθήνα υπάρχουν τώρα κενά 200.000 διαμερίσματα ως “κεφάλαια σε αργία’ ύψους γύρω στα 50δισ (με κόστος -δάνεια περίπου 35δισ), ενώ την ίδια στιγμή ετοιμάζονται να προσφερθούν από τα “κοράκια”των κόκκινων δανείων μερικές δεκάδες χιλιάδες ακόμα, από τα υπό κατάσχεση προηγούμενων οικονομικών κρίσεων, με περίπου την ίδια δυσκολία απόκτησης και λόγω του πανάκριβου δανεισμού.
Με λίγα λόγια, έχουμε σήμερα ένα ακόμα συνδυασμό σκασίματος μίας ακόμα φούσκας με ακόμα άγνωστες συνέπειες, ενώ οι νέοι κυρίως άνθρωποι συνεχίζουν να παρατείνουν την διαβίωση τους στο παιδικό τους δωμάτιο και μετά τα 30, με τις γνωστές συνέπειες και στο οξύ δημογραφικό μας πρόβλημα.
Έτσι, αν δεν θέλουμε να μείνουμε μόνο στην ανακύκλωση των ιδιων προβλημάτων ή μόνο στην κινηματική άμυνα υπεράσπισης του δικαιώματος της πρώτης κατοικίας από την λαιμαργία των κοράκων της αγοράς, που συντηρεί το σημερινό τραπεζικό μοντέλο, θα πρέπει και να καινοτομήσουμε με λύσεις “έξω” από το κουτί, ριζοσπαστικές και καινοτόμες, αλλάζοντας το ίδιο το πρόβλημα. Την έννοια της ίδιας της ιδιοκτησίας επί ακινήτων και την κατάργηση των τραπεζών για την απόκτηση της μέσω του δανεισμού τους!
Οι νέες προκλήσεις:
Τι θα γινόταν αν, αντί να έχετε ιδιοκτησία σε ένα ολόκληρο σπίτι, να μπορούσατε να έχετε ένα κομμάτι από ένα?
Τι θα γινόταν αν, αντί να πληρώνετε μόνιμα ενοίκιο, αυτές οι πληρωμές ενοικίου σας να κέρδιζαν κλασματικά κομμάτια ιδιοκτησίας του σπιτιού σας (ή της περιουσίας της επιχείρησής σας) μέχρι την πλήρη κυριότητα του?
Τι θα γινόταν αν μπορούσατε να έχετε κομμάτια από τα σπίτια άλλων ανθρώπων ως περιουσιακό στοιχείο και να μπορείτε τα πουλήσετε εύκολα, χωρίς την γραφειοκρατία που εμπλέκεται στην αγοραπωλησία ακινήτων, αλλά και χωρίς να πρέπει να ξεσπιτωθει κανένας?
Πώς θα μπορούσατε να ανταλλάξετε τα κλάσματα ιδιοκτησίας του σπιτιού που μένετε με κάποιο άλλο, άλλων προδιαγραφών για την κάλυψη άλλων αναγκών σας, χωρίς να κινδυνεύετε από απώλειες του ήδη επενδεδυμενου σας κεφαλαίου και από τα μεγάλα κόστη που προϋποθέτει η σχετική γραφειοκρατία?
Πως δεν θα χάσετε ότι πληρώσατε ήδη για την σταδιακή κλασματική απόκτηση της ιδιοκτησίας που χρησιμοποιείτε αν σας τύχει μία αναποδιά και πρέπει να το πουλήσετε (χωρίς τον κίνδυνο κατασχέσεων από την τράπεζα ή οποιονδήποτε άλλον τρίτο)?
Πως μπορεί να δημιουργηθεί ένα πιο βιώσιμο μοντέλο κατασκευών και συντήρησης/ανακαίνισης ακινήτων από το σημερινό, χωρίς να εξαρτάται από τις διαθέσεις “των αγορών” κεφαλαίου?
Και τέλος
Πως μπορούν να βρεθούν βιώσιμες λύσεις για να σταματήσει το φαγοπότι της τροφικής αλυσίδας των κόκκινων δανείων με τρόπο κοινωνικά πιο δίκαιο και οικονομικά πιο αποτελεσματικό και χωρίς να αυξάνεται υπέρμετρα ο δημόσιος δανεισμός για την διασφάλιση της πρώτης κατοικίας, δίνοντας μια δεύτερη ευκαιρία σε όσους ήδη την έχασαν μετά το 2010?
Η βασική ιδέα για την ταυτόχρονη επίλυση των προβλημάτων από τα πιο πάνω ερωτήματα στηρίζεται στο ότι η ιδιοκτησία κατοικίας μπορεί να είναι και κλασματική!
Αυτό μπορεί να δημιουργήσει και μια νέα ευρέως διαθέσιμη κατηγορία νέων περιουσιακών στοιχείων (με την μορφή ψηφιακού παγίου), που είναι μια ενδιαφέρουσα εξέλιξη που αυξάνει την πρόσβαση περισσότερων καταναλωτών για συμμετοχή σε μεγαλύτερη αγορά ακινήτων αλλά και επιλύει και τα προβλήματα που έχουν συσσωρευτεί σήμερα.
Κάθε λύση του προβλήματος πρέπει να στηρίζεται στο ότι οι άνθρωποι, ιδιαίτερα οι νέοι, εχουυν μπροστά τους να αντιμετωπίσουν πάντοτε τις ίδιες ανάγκες, όπως και οι παλιότερες γενιές, με επιλογές όμως σήμερα και από τον συνδυασμό:
Ενοικίαση ή ιδιοκτησία, διαφορετικού τύπου και μεγέθους κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης για τις φάσεις τις ζωής τους
Επένδυση σε χώρους που δεν χρειάζονται τώρα, αλλά ισως χρειαστούν για 1-2 δεκαετίες μετά
Εξοχικά σπίτια που ίσως είναι και πρώτη κατοικία, λόγω των υβριδικών μοντέλων εργασίας
2ες κατοικίες
Τα ακίνητα ως περιουσιακό στοιχείο προς εμπορία
Συνιδιοκτησία
Και ενώ καινοτομίες ήδη συμβαίνουν κυρίως στην περιφέρεια των εφαρμογών της τεχνολογίας (όπως πχ στην τέχνη ή τα πνευματικά δικαιώματα) με αντίστοιχες λύσεις στις προκλήσεις και τα χρόνια προβλήματα αυτών των κλάδων, φαίνεται ότι δεν θα αργήσουμε πολυ στο να βρουν μια πιο κεντρική θέση οι ίδιες κεντρικές ιδέες με πραγματικό αντίκτυπο και στα παραδοσιακά ακίνητα.
Αυτό είναι σήμερα δυνατό επειδή έχει ήδη ξεκινήσει σε μεγάλο βαθμό ο εκδημοκρατισμός της παραδοσιακής “μεσιτείας” στην προσφορά και ζήτηση ακινήτων (με εφαρμογές τύπου “spitogatos” κλπ) που κάνουν δύσκολη την απόκρυψη ακινήτων από τράπεζες ή και μεσίτες για δικά τους οφελη. Και σε κάποιο βαθμό και η ψηφιοποίηση των συναλλαγών που σχετίζονται με την αγοραπωλησία ακινητων..
Έτσι, πάνω σε αυτή την ελάχιστη τεχνολογική βάση, είναι δυνατή και η χρήση νέων τεχνολογιών, των ίδιων που κινούν και την εξέλιξη του ίντερνετ στην 3η του μορφή, το λεγόμενο web3.0, για την υποστήριξη μιας λύσης που απαντάει θετικά στα πιο πάνω προβλήματα που σημειωσα με . Αυτή σήμερα στην βιβλιογραφία και την δημόσια συζήτηση, κυρίως στις ΗΠΑ, εμφανίζεται υπό το όνομα real estate 3.0.
Πως δουλεύει:
Κατ αρχάς το Web3, ορίζεται χαλαρά ως μια νέα φάση του Διαδικτύου που βασίζεται στην τεχνολογία blockchain, τα κρυπτονομίσματα και τα NFT, στοχεύει να « επιστρέφει την εξουσία στους χρήστες με τη μορφή ιδιοκτησίας επί των δεδομένων που οι ίδιοι παράγουν».
Το Real Estate 3.0 και το web3 βασίζονται στην πρόοδο από τις προηγούμενες εκδόσεις τους 1.0 και 2.0 αντίστοιχα . Μοιράζονται θέματα αποκέντρωσης (κατανεμημένη ιδιοκτησία), πρόσβασης (φαντάζοντας έναν κόσμο όπου κανείς δεν μένει έξω, σε χαρτοκουτι?) και αυτοματισμού (μέσω της διακοπής της απαρχαιωμένης υποδομής που συντηρεί σήμερα η γραφειοκρατία που επιβάλλει το τραπεζικό σύστημα).
Τα NFTs
Αυτά αποτελούν μια ειδική μορφή “κρυπτονομισματων” όπου όμως το κάθε ένα είναι μοναδικό και αντιστοιχεί με την αξία ενός κλάσματος κάποιου χειροπιαστού “πράγματος” με κάποια αξία. Πχ ενός αντιγράφου έργου τέχνης ή του δικαιώματος μιας πατέντας.
Στην περίπτωση του real estate 3.0, ένα NFT αντιστοιχεί σε ένα κλάσμα ιδιοκτησίας ενός ακινήτου.
Έτσι, πχ, ένα διαμέρισμα 100τμ με εμπορική αξία 250.000 ευρώ μπορεί να αντιστοιχηθεί με 500 τεμάχια NFTs, αρχικής αξίας 500ευρω το ένα.
Ένας αγοραστής του, μπορεί να αρχίσει να αποκτά τα ιδιοκτησιακά του κλάσματα και δικαιώματα χρήσης του για κατοικία η εμπορικό ακίνητο πχ με μία προκαταβολική αγορά ενός μικρού ποσοστού ΝFTs (πχ το 1%) και την υποχρέωση αγοράς τουλάχιστον 1 NFT κάθε μήνα στην εκάστοτε τρέχουσα αξία του NFT (στο πιο πάνω παράδειγμα).
Κάθε συντήρηση ή βελτίωση στο ακίνητο τροποποιεί προς τα πάνω την αξία των αντίστοιχων NFTs, ενώ αντιθετως κάθε μήνα αφαιρεί από την ονομαστική αξία του και ένα ποσοστό απόσβεσης /παλαιότητας ακινήτου.
O ιδιοκτήτης ή κατασκευαστής του ακινήτου είναι υποχρεωμένος να διατηρήσει αυτά τα ψηφιακά πάγια έως την πλήρη εξαγορά τους από τον αντισυμβαλλόμενο ή να τα πουλήσει σε τρίτο, που όμως θα πρέπει να τηρήσει την ίδια συμφωνία. Εναλλακτικα μπορεί να χρησιμοποιήσει την σύμβαση αγοροπωλησιας NFTs ως εγγύηση για την λήψη δανείου από τράπεζα (αν είναι ντιπ χαζός) η από DeFi (decentralized finance) εταιρία, έναντι άλλου ψηφιακού μέσου συναλλαγών για να κάνει την δουλειά του.
Στην περίπτωση που αθετηθουν οι όροι της σύμβασης, ο ενοικιαστής/κάτοχος κλασματικης ιδιοκτησίας δεν θα έχει το δικαίωμα να το χρησιμοποιεί, αλλά δεν χάνει τα NFTs/κλάσματα ιδιοκτησίας που ήδη έχει αγοράσει! Αυτά μπορεί να τα αλλάξει με NFTs, στην τρέχουσα αξία τους, με NFTs άλλου ακινήτου ή να τα ρευστοποιήσει σε ευρώ σε ένα ανταλλακτηριo ψηφιακών παγίων ή σε DeFi στην τρέχουσα τιμή τους.
Οι φόροι επί του ακινήτου (ΕΝΦΙΑ, δημοτικοί κλπ) βαρύνουν τους κατόχους των NFTs κατ αναλογία. Η πώληση των NFTs δεν θεωρείται εισόδημα αφού αφορά την πώληση ψηφιακού παγίου (φορολογείται μόνο η πιθανή υπεραξία του). Τα NFTs κληρονομούνται ή μεταβιβάζονται ως ψηφιακά πάγια μαζί με τους όρους της συμφωνίας που τα παρήγαγε αρχικά.
Με λίγα λόγια, έτσι δημιουργείται ένα ευέλικτο, φιλικό και ελκυστικό οικονομικό πλαίσιο άμεσης διάθεσης υφιστάμενων κενών ακινήτων προς ενοικίαση/κλασματική ιδιοκτησία με παράλληλη δημιουργία εναλλακτικης ρευστοτητας συναλλαγών, που μπορεί να συντηρήσει και τον κατασκευαστικό τομέα και τον τομέα των σχετικών υποστηρικτικών μηχανισμών λειτουργίας αυτού του είδους αγοράς.
Παράλληλα όμως, δημιουργούνται και πολύ απειλητικά αντικίνητρα για την επιτάχυνση των πλειστηριασμών των παλαιών κόκκινων δανείων, όπως σχεδιάζουν αναμένουν οι τράπεζες και τα funds κόκκινων δανείων να τα χρησιμοποιήσουν για ένα δεύτερο γύρο δανειοδοτήσεων από την πώληση κατασχεμένων, έχοντας ήδη υπερεκμεταλλευτει σε μεγάλο βαθμό τον προηγούμενο κύκλο δανεισμού. Θα αναγκαστούν να αυτοαναιρεθούν ακολουθώντας το real estate 3.0 για να μην καταρρεύσουν.
Έξυπνα Συμβόλαια
Τα έξυπνα συμβόλαια είναι μια σημαντική τεχνολογία blockchain που επιτρέπει την εφαρμογή των πιο πάνω αυτόματα. Ένα έξυπνο συμβόλαιο είναι βασικά κώδικας υπολογιστή που μπορεί να εκτελεστεί μόνος του καθώς και να επιβάλει μόνος του τους όρους και τις προϋποθέσεις μιας νομικής συμφωνίας. Ένα έξυπνο συμβόλαιο μπορεί να παρακάμψει ακριβούς «μεσάζοντες» όπως τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Πάνω σε αυτά αναπτύσονται ήδη ταχύτατα οι DeFi.
Τα έξυπνα συμβόλαια λειτουργούν ως υποστηρικτικές δομές για άτομα που σχεδιάζουν να χρησιμοποιήσουν την ακίνητη περιουσία ως περιουσιακό στοιχείο, επειδή εκτελούν ακαριαία (σε blockchain) πρωτόκολλα συναλλαγών σύμφωνα με νομικά πλαίσια και διμερείς συμφωνίες, χωρίς να απαιτείται οποιοσδήποτε τρίτος για να τις επικυρώσει.
Με απλά λόγια: ένα έξυπνο συμβόλαιο εισάγει έναν αξιόπιστο τρόπο για την εκτέλεση γρήγορων και αυτοματοποιημένων συναλλαγών για όλα τα πιο πάνω .
Defi, συνεταιρισμοί δανειοληπτών, νέες ψηφιακές υπηρεσίες και κοινωνική οικονομία.
Ο συνδιασμός των πιο πάνω τεσσάρων οργανωτικών δομών, σε διάφορες παραλλαγές, είναι η αναμενόμενη εξέλιξη που λειτουργεί ως πολλαπλασιαστής της νέου τύπου αγοράς που δημιουργείται έτσι.
Προφανώς είναι θετική η ιδέα δημιουργίας “τράπεζας ακινήτων” και η διάθεση τους για κοινωνικούς σκοπούς (όπως πχ αυτή που εξαγγέλθηκε από τον Τσίπρα στην τελευταία ΔΕΘ), αλλά και αυτή χωρίς, τα στοιχεία κάποιας καινοτομίας που “σπαει αυγά” λειτουργεί τελικά για την διατήρηση του σημερινού συστήματος έκδοσης τραπεζικού δανεισμού, μέσω του δημοσίου δανεισμού και δεν αποκλείει τις ίδιες παθογένειες σε μελλοντικές οικονομικές ή άλλες κρίσεις.
Τα κρυπτογραφικά στοιχεία συναλλαγών NFTs και τα έξυπνα συμβόλαια είναι καλές και ήδη δοκιμασμένες τεχνολογίες για την κλιμάκωση του όγκου συναλλαγών που απαιτείται για την υποστήριξη αυτών των αγορών real estate 3.0 με αυξανόμενη ρευστότητα.
Ήδη υπάρχουν παραδείγματα μικρής κλίμακας εφαρμογής των πιο πάνω ιδεών, κυρίως στις ΗΠΑ, αλλά δεν έχουν ακόμα “απογειωθεί”. Αυτό συμβαίνει επειδή εκεί το μεγαλύτερο πρόβλημα έγκειται στη δημιουργία μιας ρευστοποιημένης αγοράς (είναι ένα από τα πιο δύσκολα πράγματα σχετικά με τη δημιουργία δικτύου αγοράς). Αλλά τελικά, μόλις επιλυθούν αυτά τα προβλήματα οι Αμερικάνοι συντελεστές της αγοράς και οι μεγάλοι συμβουλευτικοί τους οίκοι αναμένουν τα έξυπνα συμβόλαια ότι θα γίνουν μια συμπληρωματική δύναμη επιβολής του real estate 3.0 ως κυρίαρχου μοντέλου και στην εκεί αγορά ακινήτων.
Προφανώς και δεν υπάρχουν λεφτόδεντρα. Σπιτολεφτα όμως, που τελειώνουν μια και καλή την αέναη δημιουργία κόκκινων δανείων, μια χαρά μπορούν να υπάρξουν.
Τι δεν καταλαβαίνεις;