Χρόνης Διαμαντόπουλος Η αγορά στέγασης στην Ελλάδα βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι, βρισκόμαστε σε μια κρίση που απαιτεί άμεση και αποφασιστική δράση. Η αλματώδης αύξηση του κόστους των ενοικίων, ιδίως στα αστικά κέντρα, έχει οδηγήσει τις τιμές των ενοικίων σε εξωφρενικά ύψη, ξεπερνώντας κατά πολύ τα εισοδηματικά επίπεδα των μέσων πολιτών.
Γράφει ο Πάνος Μανωλάκος*
Αυτή η πραγματικότητα έχει αφήσει ένα σημαντικό μέρος του πληθυσμού να μην μπορεί να αντέξει οικονομικά μια αξιοπρεπή στέγη, οδηγώντας σε υποβαθμισμένες συνθήκες διαβίωσης και οικονομικές δυσκολίες. Έτσι μόνο τυχαίο δεν είναι ότι το 73% των νέων από 18 έως 34 δεν μπορούν να νοικιάσουν ένα δικό τους σπίτι και μένουν ακόμα στα παιδικά τους δωμάτια. Την ίδια ώρα το 38,7% των φτωχών νοικοκυριών και το 14,1% των μη φτωχών αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εξασφάλιση ικανοποιητικής θέρμανσης και δροσιάς στο σπίτι τους, ενώ το 42,2% των φτωχών νοικοκυριών και το 24,7% των μη φτωχών αναγκάζονται να ζουν σε κατοικίες με περιορισμένο χώρο. (Ελληνική Στατιστική Αρχή, 2022)
Στην καρδιά του προβλήματος βρίσκεται μια θεμελιώδης ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Αρκετοί παράγοντες έχουν συμβάλει σε αυτή τη δεινή κατάσταση. Η μείωση των νέων κατασκευών, που επιδεινώθηκε από την οικονομική ύφεση, περιόρισε τη διαθεσιμότητα του στεγαστικού αποθέματος. Η εξάπλωση των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η Airbnb, μείωσε περαιτέρω τον αριθμό των ακινήτων που διατίθενται προς μακροχρόνια μίσθωση, συμβάλλοντας καθοριστικά στην άνοδο των τιμών ιδίως των μικρών διαμερισμάτων. Συμβολή στις αυξήσεις είχε και το πρόγραμμα Golden Visa, που ενώ είχε ως στόχο την προσέλκυση ξένων επενδύσεων, μέσα στην τελματωμένη αγορά της περιόδου που κορυφωνόταν η κρίση, σήμερα λειτουργεί εντελώς αρνητικά.
Για την αποτελεσματική αντιμετώπιση αυτών των ζητημάτων στο «The Catalyst»,έχουμε επεξεργαστεί μια πολυεπίπεδη πρόταση που επιχειρεί να λύσει το πρόβλημα με ένα συνδυασμό τρόπων και εργαλείων.
Πρώτον, πρέπει να θεσπιστούν αυστηροί κανονισμοί για να περιοριστούν οι υπερβολές της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ο περιορισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων ,στα μεγάλα αστικά κέντρα, σε ακίνητα που ήδη κατοικούνται (δηλαδή ένα δωμάτιο εντός κατοικημένης οικίας) μπορεί να συμβάλουν στην ανακούφιση της πίεσης στην αγορά κατοικίας και να διασφαλίσουν ότι τα ακίνητα θα είναι διαθέσιμα για μακροχρόνια ενοικίαση. Στην ουσία προτείνουμε να επανέλθει η βραχυχρόνια μίσθωση στην αρχική της μορφή, της οικονομίας του διαμοιρασμού, κάτι που γίνεται ήδη στην Νέα Υόρκη. Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος της εξάπλωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, μόνο στον Δήμο Αθηναίων είναι καταχωρημένα τουλάχιστον 11500 ακίνητα.
Δεύτερον, οι αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa είναι απαραίτητες. Δεν είναι σκοπός αυτής της πρότασης να αξιολογήσει ηθικά την Golden Visa, είναι όμως σαφές ότι αφαίρεσε από την αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης έως και 12000 ακίνητα την τελευταία πενταετία. Είτε πρέπει λοιπόν να καταργηθεί, είτε να υπάρξει η υποχρέωση ενοικίασης των κατοικιών που αγοράζονται για τον σκοπό αυτό εφόσον δεν κατοικούνται για ένα μεγάλο μέρος του χρόνου
Τρίτον, τα στοχευμένα φορολογικά κίνητρα και αντικίνητρα μπορούν να ενθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να δώσουν προτεραιότητα στις μακροχρόνιες μισθώσεις αντί να αφήνουν τα ακίνητα κενά. Προσαρμογές στους φόρους ακίνητης περιουσίας, όπως η μείωση του ΕΝΦΙΑ για ακίνητα με μακροχρόνιες συμφωνίες μίσθωσης και η αύξηση του για κλειστά διαμερίσματα, μπορούν να δώσουν κίνητρα στους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους σε ενοικιαστές.
Τέταρτον, η προώθηση της τηλεργασίας στο Δημόσιο με ταυτόχρονη μετεγκατάσταση των υπαλλήλων που (εθελοντικά) συμμετέχουν εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης και με επιπλέον μισθολογικά και άλλα κίνητρα. Αυτό δεν θα λειτουργήσει μόνο περιοριστικά ως προς την ζήτηση ακινήτων στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά μπορεί να αποτελέσει και μια πολιτική ανάπτυξης της περιφέρειας, μέσω τόνωσης της ζήτησης, χωρίς σοβαρό δημοσιονομικό κόστος.
Πέμπτον, ακίνητα και εκτάσεις που λιμνάζουν αναξιοποίητα να δοθούν μέσα από ένα πρόγραμμα αντιπαροχής που θα δημιουργήσει ένα απόθεμα σύγχρονων ακινήτων προς διαχείριση από το κράτος.
Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα απαιτεί μια συνολική και συντονισμένη προσπάθεια. Είναι όμως απολύτως απαραίτητη η προσπάθεια αυτή, γιατί η επιτυχία της θα σημαίνει την έμμεση αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος -ειδικά των πιο αδύναμων στρωμάτων-, την δυνατότητα των νέων να ανεξαρτητοποιηθούν πραγματικά (γιατί ανεξαρτησία και δυνατότητα δημιουργίας οικογένειας δεν έχεις από το παιδικό σου δωμάτιο). Είναι καιρός να αναλάβουμε γενναία δράση για να διασφαλίσουμε ότι η στέγαση θα παραμείνει ένα θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα και όχι μια πολυτέλεια που προορίζεται για λίγους προνομιούχους.
Δείτε ολόκληρη την πρόταση του think tank «The Catalyst” για το οικιστικό στο site
*κοινωνιολόγος, αντιπρόεδρος «The Catalyst»