Σφοδρές αντιδράσεις για το προεδρικό διάταγμα που μετατρέπει οικόπεδα σε μη οικοδομήσιμα… χωράφια

Ακάλυπτους αφήνει χιλιάδες ιδιοκτήτες, οι οποίοι έχασαν σε ένα βράδυ τη δυνατότητα οικοδόμησης στα οικόπεδά τους που πλέον μετατράπηκαν σε αγροτεμάχια παρά το γεγονός ότι πλήρωναν τον αντίστοιχο ΕΝΦΙΑ τόσα χρόνια, το νέο ΠΔ, το οποίο δημοσιεύτηκε πριν λίγες ημέρες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως προκαλώντας κύμα σφοδρών αντιδράσεων.

Το νέο θεσμικό πλαίσιο περιορίζει σημαντικά τα πολεοδομικά όρια των μικρών αυτών Οικισμών, καταργώντας τη δυνατότητα δόμησης σε πολλές περιπτώσεις που μέχρι σήμερα θεωρούνταν εντός οικισμού.

Πολλοί ιδιοκτήτες, που μέχρι πρότινος διέθεταν οικόπεδα με οικοδομησιμότητα, βρέθηκαν ξαφνικά να κατέχουν… χωράφια, με την αξία της περιουσίας τους να υποχωρεί δραματικά.

Συγκεκριμένα, το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) 194/2025, που εκδόθηκε πρόσφατα και αφορά τους οικισμούς της χώρας με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, φέρνει σημαντικές αλλαγές στον τρόπο οριοθέτησης, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης αυτών των περιοχών. Το ΠΔ καθορίζει τα κριτήρια και τις διαδικασίες για την οριοθέτηση των οικισμών που έχουν καταγραφεί ως αυτοτελείς πριν το 1983 και εξακολουθούν να έχουν πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβάνοντας και τους προϋφιστάμενους του 1923.

Βασική και αμφιλεγόμενη αλλαγή που εισάγει το ΠΔ είναι η απαγόρευση οικοδόμησης σε οικόπεδα μικρότερα των 2 στρεμμάτων εντός αυτών των οικισμών. Αυτό σημαίνει ότι χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων χάνουν ουσιαστικά το δικαίωμα δόμησης, καθώς τα ακίνητα αυτά θεωρούνται πλέον εκτός ορίων οικισμών και άρα μη οικοδομήσιμα.

Η απόφαση του ΣτΕ προέκυψε ως απάντηση στην προσπάθεια του υπουργείου να ενσωματώσει παλαιά όρια Οικισμών τα οποία είχαν καθοριστεί από Νομάρχες ήδη από τη δεκαετία του ’80 στο νέο θεσμικό πλαίσιο. Ωστόσο, το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο έκρινε ότι οι Νομάρχες δεν διέθεταν την αναγκαία αρμοδιότητα για τον καθορισμό αυτών των ορίων, με αποτέλεσμα να κριθεί μη νόμιμο το προσχέδιο του διατάγματος.

Το αποτέλεσμα; «Μαχαίρι» στην οικοδομησιμότητα, που περιορίζει σημαντικά τις δυνατότητες αξιοποίησης της γης σε πλήθος μικρών κοινοτήτων της ελληνικής περιφέρειας.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος εξετάζει λύσεις που θα δημιουργούν ζώνες ελέγχου χρήσεων γης (ΠΕΧ) με αρτιότητες μεταξύ 2 και 4 στρεμμάτων, ώστε να μετριαστεί η επίπτωση της αυστηρής οριοθέτησης.

Βάσει του ΠΔ για την οριοθέτηση των οικισμών προβλέπονται τρεις ζώνες. Η πρώτη ζώνη αναφέρεται στον παλιό πυρήνα, στους οικισμούς πριν το 1923, όπως προκύπτουν από αεροφωτογραφίες εγγύτερα στη χρονολογία αυτή και συνήθως του 1939 ή του 1945.

Από τις αεροφωτογραφίες του 1983 προκύπτει η δεύτερη ομαδοποίηση. Η ζώνη Β αφορά τον συνεκτικό πυρήνα μεταξύ 1923 – 1983 και η ζώνη Β΄1 αποτελεί ένα πιο διάσπαρτο πυρήνα, ο οποίος προκύπτει από τη δόμηση που έχει δημιουργηθεί μεταγενέστερα.

Το μεγάλο πρόβλημα προκύπτει από το 1983 και μετά και αφορά έναν τεράστιο αριθμό ιδιοκτησιών που βρέθηκαν σε μία γκρίζα ζώνη από τη μια στιγμή στην άλλη.

Οι αντιδράσεις είναι ήδη έντονες, με πολλούς τοπικούς φορείς και ιδιοκτήτες να εκφράζουν την αγανάκτησή τους για τις συνέπειες αυτής της αλλαγής, καθώς η εν λόγω ρύθμιση αναμένεται να επηρεάσει άμεσα την οικονομική δραστηριότητα και την ανάπτυξη αυτών των περιοχών.

Ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Δ. Κρήτης, Βασίλης Κοντεζάκης, ανέφερε ότι η συμπύκνωση των ορίων θα μετατρέψει πολλά αδόμητα οικόπεδα σε αγροτεμάχια, για τα οποία θα ισχύει το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης. «Προβλέπουν μεν μια ζώνη όπου η αρτιότητα μπορεί να πάει μέχρι 2 στρέμματα. Αλλά σίγουρα ό,τι είναι μικρότερο από 2 στρέμματα, θα είναι μη άρτιο, μη οικοδομήσιμο», τόνισε σε δηλώσεις του προσθέτοντας ότι ένα ακόμα πρόβλημα αποτελεί το γεγονός ότι η «διόγκωση» οικισμών σε ορισμένες περιπτώσεις αύξησε και τον πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων με τέτοιους οικισμούς αυτή τη στιγμή να μην ανήκουν πουθενά.

Θέση για το ζήτημα πήρε και η Κεντρική Ενωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ), η οποία είχε ζητήσει το πάγωμα της διαδικασίας για το Π.Δ. και την αναζήτηση μιας εφαρμόσιμης λύσης. Ωστόσο οι εξελίξεις προχώρησαν και πλέον αναμένεται η αντίδραση των δημάρχων.

Από την πλευρά του ο δήμαρχος Μινώα Πεδιάδας, στον οποίο υπάγεται και το σεισμόπηκτο Αρκαλοχώρι, Βασίλης Κεγκέρογλου σε άρθρο του κάνει λόγο για Π.Δ. που λειτουργεί ως «Προκρούστεια κλίνη» που μηδενίζει τη δυνατότητα να καθορίσουν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια τα όρια των οικισμών, σύμφωνα με την προοπτική του κάθε τόπου.

«Όλα αυτά αφορούν το παρελθόν και λιγότερο το παρόν, χωρίς να λαμβάνεται υπόψιν το αύριο και το μέλλον αλλά και η αναπτυξιακή προοπτική κάθε οικισμού (π.χ. στο Δήμο Μινώα Πεδιάδας με την εγκατάσταση ενός νέου Διεθνούς Αεροδρομίου για το οποίο όλες οι κρατικές μελέτες δείχνουν ότι θα διπλασιαστεί και θα τριπλασιαστεί ο πληθυσμός). Αυτό είναι πολιτικός παραλογισμός ή υπακοή σε συμφέροντα;» αναρωτιέται ο κ. Κεγκέρογλου συμπληρώνοντας ότι οι αρνητικές συνέπειες θα πλήξουν τη μικρομεσαία ιδιοκτησία και θα ωφελήσουν τους μεγαλοϊδιοκτήτες ή μεγαλοκεφαλαιούχους, που μπορούν να προχωρήσουν σε ιδιωτικές πολεοδομήσεις μεγάλων εκτάσεων βάσει του ισχύοντος πλαισίου, το οποίο προφανώς θα ενισχυθεί υπέρ τους.

Το ζήτημα έφτασε και στη Βουλή μέσω ερώτησης του βουλευτή του ΠΑΣΟΚ, Μιχάλη Κατρίνη, ο οποίος επισημαίνει πως το νέο Π.Δ, εφαρμόζοντας αυστηρά ιστορικά κριτήρια και περιορίζοντας τα όρια των οικισμών σε αυτά που είχαν διαμορφωθεί έως το 1983, «φαίνεται να αγνοεί πλήρως την πραγματική εξέλιξη και τις σύγχρονες ανάγκες των περιοχών. Αυτό οδηγεί σε μια οριζόντια και δραστική συρρίκνωση των ορίων των οικισμών, με αποτέλεσμα τη σοβαρή απαξίωση της μικρομεσαίας ιδιοκτησίας και την υποβάθμιση της τοπικής ανάπτυξης».

Ο κ. Κατρίνης προσθέτει πως απαγορεύει κάθε επέκταση των σημερινών ορίων, ακόμη και εάν υπάρχουν πιεστικές ανάγκες δόμησης λόγω πληθυσμιακών ή κοινωνικοοικονομικών παραγόντων.

Συνοπτική περιγραφή του νέου ΠΔ 129/2025 του ΥΠΕΝ,  που προσδιορίζει πως θα γίνει η νέα οριοθέτηση  και θα καθοριστούν οι  χρήσεις γης οικισμών προ του 1923 και οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.

Δεν εφαρμόζεται σε οικισμούς:

α) Με πληθυσμό άνω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, ανεξαρτήτως του χρόνου δημιουργίας τους,

β) οι οποίοι δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ν. 1337/1983,

γ) οι οποίοι εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές, οι οποίες έχουν καθοριστεί μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) των νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής.

Το διάταγμα ευελπιστεί να εκσυγχρονίσει & ομαδοποιήσει:

→Το από 16.08.1923 ν.δ. (Α’ 228),

→Το ν. 998/1979 (Α’ 289),

→Το από 02.03.1981 π.δ. (Δ’ 138),

→Το ν. 1337/1983 (Α’ 33),

→Το από 24.04.1985 π.δ. (Δ’ 181),

→Το π.δ. 209/1998 (Α’ 169).

→Το ν. 2971/2001 (Α’ 285),

→Το άρθρο 90π.δ. 63/2005, Α’ 98), το οποίο διατηρήθηκε σε ισχύ με την περ. 22 του άρθρου 119 του ν. 4622/2019 (Α’ 133),

→Το άρθρου 31 παρ. 1 του ν. 3937/2011 (Α’ 60),

→Τα άρθρα 6 παρ. 2, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 27 παρ. 1, 2 και 5 του ν. 4067/2012 (Α’ 79),

→Το ν. 4258/2014 (Α’ 94),

→Τα άρθρα 7 και 8 του ν. 4447/2016 (Α’ 241),

→Το άρθρου 16 του π.δ. 59/2018 (Α’ 114),

→Το άρθρο 12 του ν. 4759/2020(Α’ 245)

→Το ν. 4858/2021, Α’ 220),

→Την 74103/5569/08.07.2023 κοινή απόφαση (Β’ 4408).

→Το ν. 5092/2024 (Α’ 33),

Να χρησιμοποιήσει: 

→Τις 132/συν.28η/30.11.2023, 70/συν. 14η/14.10.2024 και 72/συν.15η/22.10.2024 γνωμοδοτήσεις του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.

→Τις 74/2024 και 17/2025 γνωμοδοτήσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Να ορίσει νέα διαδικασία:

♦ Οριοθέτησης Οικισμού.

♦ Παραχώρησης λωρίδας οικοπέδου εντός οικισμού για την εξασφάλιση του απαιτούμενου πλάτους υφιστάμενου κοινόχρηστου χώρου.

♦ Έκδοσης απόφασης για υποχώρηση κτιρίου από τη γραμμή δόμησης, εντός οικισμού.

♦ Έκδοσης απόφασης για καθορισμό πλάτους κοινόχρηστου χώρου μεγαλύτερου των τεσσάρων (4,00) μέτρων.

♦ Γραμμή δόμησης παραλιακών οικισμών.

♦ Καθορισμού εύρους ζώνης απαγόρευσης οχλουσών εγκαταστάσεων περιμετρικά του οικισμού.

Να καταργήσει:

→Το Π.Δ της 24-4-1985 (181Δ)

→Το Π.Δ της 2-3-1981 (138Δ)

→Το Π.Δ της 25-8-1989 (164Δ)

→Το Π.Δ της 6-12-1982 (588Δ)

ΑΣ ΔΟΥΜΕ ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ ΠΟΙΟΥΣ ΑΦΟΡΑ ΚΑΙ ΤΙ ΚΑΝΕΙ:

Αφορά αυτοτελείς οικισμούς με την απογραφή 1983 που ήταν κάτω των 2.000 κατοίκων και εξακολουθούν να είναι κάτω των 2.000 κατοίκων και δεν εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές, οι οποίες έχουν καθοριστεί μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) των νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής.

Ορίζει τμήματα (συνεκτικό, Διάσπαρτο & Αραιοδομημένο), Ζώνες (Α, Β & Β1)

Αναοριοθετεί.

Κατηγοριοποιεί σε Περιαστικούς, Παραλιακούς, Ημιορεινούς, Πεδινούς, Τουριστικούς, Παραδοσιακούς, Αξιόλογους, Ενδιαφέροντες και Απλούς (συνεκτικούς, διάσπαρτους, δυναμικούς, μικρούς, μεσαίους και μεγάλους)

Προσδιορίζει τα Στοιχεία εκτίμησης για τα όρια (πολυγωνική γραμμή) και τις Ζώνες οικισμού.

Καθορίζει τις Γενικές διατάξεις της οριοθέτησης του οικισμού.

Θέτει τα Κριτήρια αποκλεισμού από την οριοθέτηση.

Προσδιορίζει Διαδικασία οριοθέτησης.

Επιβάλλει Περιεχόμενο φακέλου μελέτης οριοθέτησης.

Απαριθμεί ΟΡΟΥΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΥΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΚΑΘΏΣ ΚΑΙ ΤΙΣ ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ (Αρτιότητα, Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης, Μέγιστο ύψος κτιρίων μέγιστος αριθμός ορόφων, Γραμμή δόμησης, Θέση κτιρίου στο οικόπεδο, Οικοδομησιμότητα και Γραμμή δόμησης παραλιακών οικισμών

Ορίζονται ανά κατηγορία και περίπτωση οικισμού, οι χρήσεις γης.

Ειδικοί όροι δόμησης των οικισμών καθορίζονται με το π.δ. οριοθέτησης οικισμού στο πλαίσιο ΤΠΣ, ΕΠΣ ή αυτοτελούς π.δ.

Έως την έκδοση του π.δ. οριοθέτησης εκάστου οικισμού, εξακολουθούν να ισχύουν οι αντίστοιχες για κάθε είδος οικισμού διατάξεις του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (ΚΒΠΝ, Δ’ 580/27.07.1999), ως και τα κατ’ ιδίαν π.δ. καθορισμού ορίων, όρων και περιορισμών δόμησης, πλην της περ. 1 της παρ. Δ του άρθρου 14 που είναι άμεσα εφαρμοστέα (Εκτός του ορίου του οικισμού και σε απόσταση έως και πεντακοσίων (500) μ. περιμετρικά αυτού, απαγορεύεται η ανέγερση βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων κατηγορίας Α της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν. 4014/2011 (Α’ 209), όπως εξειδικεύεται με τις εκάστοτε ισχύουσες σχετικές κανονιστικές ρυθμίσεις, και εν γένει οχλουσών εγκαταστάσεων).

• Η Τουρκία προετοιμάζεται για «μεγασεισμό» στην Κωνσταντινούπολη: «Είμαστε σε επιφυλακή όλο το 24ωρο»
• Σφοδρές αντιδράσεις για το προεδρικό διάταγμα που μετατρέπει οικόπεδα σε μη οικοδομήσιμα… χωράφια
• Με στόχο το 2-0 πριν την Πόλη ο Παναθηναϊκός
• Σεισμική ακολουθία στη Θάλασσα του Μαρμαρά: Ανησυχίες για μεγαλύτερο χτύπημα στην Κωνσταντινούπολη
• Οι ταινίες της εβδομάδας: Ένα διαφορετικό Παρίσι κι ένας αλλιώτικος Λογιστής