NewsEdit Την άμεση ανάγκη για τον σχεδιασμό μιας ευρείας στεγαστικής πολιτικής το έχουμε αναφέρει από το 2018-2019. Το κόστος στέγασης προβληματίζει πλέον το σύνολο των χωρών της Ευρώπης.
Του Θεμιστοκλή Μπάκα*
Πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ λόγω των συνθηκών που διαμορφώνονται ιδιαίτερα από το 2018-2019, έχουν προβεί σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης. Παράλληλα, εκτός των νέων στεγαστικών πολιτικών που εφαρμόζουν, επέβαλαν πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων (στις ενεργές οικιστικές μισθώσεις) λόγω ραγδαίας αύξησης του πληθωρισμού και παράλληλα ενέταξαν νέα σχέδια στεγαστικής πολιτικής στο Ταμείο Ανάκαμψης.
Στη χώρα μας η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και το 2022, κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1% αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας το χρονικό διάστημα 2017-2023, αυξήθηκαν κατά 60% στην Αθήνα και στη Πάτρα όπου καταγράφεται η 2η μεγαλύτερη αύξηση ξεπερνά το 50%-55%.
Πρέπει να κατανοήσουμε ότι, το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα αλλά πλήττει και υψηλότερα εισοδήματα, ιδιαίτερα μετά την αύξηση στις τιμές των αγαθών.
Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού και αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία το σύνολο ενός «καλού» μισθού. Μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας αναγκάζεται να κάνει περικοπές ακόμη και σε βασικές ανάγκες του. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές στα βασικά αγαθά ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.
H Ελλάδα είναι «πρωταθλήτρια» στο κόστος στέγασης στην Ε.Ε με 4 στους 10 Έλληνες να ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς σύμφωνα με την Eurostat. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.
13+1 μέτρα που μπορεί να θεσμοθετήσει η πολιτεία άμεσα για την αντιμετώπιση της ραγδαίας αύξησης του κόστους στέγασης, μερικά εκ των οποίων με προκαθορισμένη χρονική διάρκεια. Πολιτικές που σε μεγάλο ποσοστό, δεν επιβαρύνουν τον κρατικό προϋπολογισμό.
Είναι σημαντικό που η χώρα μας τείνει να αποκτήσει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής αλλά τη δεδομένη χρονική στιγμή απαιτούνται δραστικά μέτρα που θα στοχεύουν στην άμεση αναχαίτηση του κόστους στέγασης.
Το σχέδιο στεγαστικής πολιτικής, θα πρέπει να συμπεριλάβει και τη μεσαία οικονομική τάξη που βάλλεται και συνεχώς συρρικνώνεται, αλλά και στους νέους που εργάζονται με τον κατώτατο μισθό. Θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι οι έκτακτες καταστάσεις απαιτούν και έκτακτα μέτρα. Μη ξεχνάμε ότι η αύξηση των ενοικίων επιφέρει αύξηση των εσόδων στο κρατικό προϋπολογισμό μέσω των φορολογικών συντελεστών.
- Αξιοποίηση των αδήλωτων ακινήτων– αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο και θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και των ακινήτων της τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν χρησιμοποιούνται.
Η αξιοποίηση μπορεί να πραγματοποιεί με τον κάτωθι τρόπο:
- Να εκχωρηθούν τα ακίνητα στον νέο οργανισμό στεγαστικής πολιτικής που θα δημιουργήσει το Ελληνικό Δημόσιο
- Ο νέος οργανισμός θα προκηρύξει διαγωνισμό μακροχρόνιας εκμετάλλευσης (με ή χωρίς κόστος μίσθωσης – ανάλογα με το είδος του ακινήτου) των ακινήτων σε ιδιώτες επενδυτές με την υποχρέωση να ανακαινιστούν πλήρως σύμφωνα με τις προδιαγραφές του οργανισμού του δημοσίου. Τα τετραφωνικά μέτρα που θα προκύψουν, είτε θα προσφέρονται «δεσμευτικά» προς μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ενοίκιο και θα αποτελεί έσοδο του επενδυτή ή ένα μέρος των τετραγωνικών μέτρων (πχ. το 30%) θα ανήκει στη διαχείριση του οργανισμού του ελληνικού δημοσίου.
- Ανάλογα με τη πρόταση του ιδιώτη επενδυτή, μετά από 10-15 χρόνια, μπορεί να δίνετε η δυνατότητα στον οργανισμό του Δημοσίου να εισπράττει μέρος των εσόδων ώστε να τα χρησιμοποιεί σε επιδόματα στέγασης σε ευπαθείς ομάδες και νέα ζευγάρια.
Δηλαδή, με βάση την άνωθεν πρόταση, έχουμε τη δυνατότητα να ανακαινίσουμε δωρεάν τα ακίνητα του Ελληνικού Δημοσίου, να αυξήσουμε δωρεάν τις αξίες των ακινήτων του Δημοσίου (εγγραφή των αξιών στους ισολογισμούς) και να στεγάσουμε με προσιτό ενοίκιο τον κόσμο που έχει ανάγκη. Εισπράττοντας ταυτόχρονα εισοδήματα για να παρέχουμε στήριξη μέσω επιδομάτων σ΄όσους δεν μπορούν να ενταχθούν ή/και βρίσκονται σε λίστα αναμονής.
Το άνωθεν μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
- Ακίνητα αδόμητα και δομημένα του Δημοσίου τομέα.
Αξιοποίηση των ακινήτων μέσω διαγωνισμού για την ανέγερση κατοικιών όχι με τη μέθοδο της αντιπαροχής που ουσιαστικά είναι έμμεσος τρόπος πώλησης, αλλά με δικαίωμα επιφανείας.
Ουσιαστικά, παραχωρούμε στους ιδιώτες επενδυτές ένα επιφανειακό δικαίωμα σε ακίνητα που ανήκουν στο δημόσιο τομέα, και οι επενδυτές αναλαμβάνουν να χτίσουν/ανακαινίσουν τα ακίνητα και να διαθέσουν το 30%-40% των διαθέσιμων οικιστικών μονάδων με προσιτά ενοίκια.
Κατά την διάρκεια του δικαιώματος επιφανείας, το υπόλοιπο 60% -70% των οικιστικών μονάδων μπορεί να νοικιαστεί εξ ολοκλήρου σε αγοραίες τιμές, ενώ παρέχει τη δυνατότητα στον επενδυτή να πουλήσει το δικαίωμα επιφανείας σε τρίτο – για προκαθορισμός χρονικό διάστημα.
Με βάση την άνωθεν πρόταση, το Ελληνικό Δημόσιο δεν χάνει την ιδιοκτησία των ακινήτων του, ενώ το άνωθεν μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
- Μηδενικός φόρος ή έκπτωση φόρου κατά 50% στα εισοδήματα από ενοίκια
Σήμερα από τα «κλειστά» ακίνητα (750.000 ακίνητα), το δημόσιο και κατ΄επέκταση ο ιδιοκτήτης δεν εισπράττουν εισοδήματα. Η έκπτωση φόρου κατά 50% ή ακόμη καλύτερα ο μηδενικός φόρος, θα αποτελέσει κίνητρο για τους ιδιοκτήτες που θα «βγάλουν» στην αγορά κατοικίες που μέχρι πρότινος δεν τις διέθεταν προς ενοικίαση. Θα μπορούσε να αφορά κατοικίες που είναι «κλειστές» τουλάχιστον 12-18 μήνες.
Ο μηδενικός φορολογικός συντελεστής ή η έκπτωση φόρου κατά 50% στα εισοδήματα, να αποτελεί μέτρο για τα επόμενα τρία χρόνια σε μακροχρόνιες συμβατικές μισθώσεις – όχι μικρότερες της τριετής διάρκειας.
Το άνωθεν μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
- Φορολόγηση των κενών κατοικήσιμων οικιστικών ακινήτων με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους.
Το άνωθεν μέτρο μπορεί να εφαρμοστεί αποκλειστικά στις «πιεσμένες» περιοχές της χώρας μας. Η φορολόγηση μπορεί να προέλθει ενδεχομένως μέσα από την αύξηση του ΕΝΦΙΑ.
Έχει εφαρμοστεί στη Γαλλία, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ, στην Ιρλανδία και στις πολιτείες Βανκούβερ και Όκλαντ του Καναδά, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση.
*Πιεσμένες περιοχές : Σε χώρες της Ε.Ε, «πιεσμένες» χαρακτηρίζονται οι περιοχές που οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5% περισσότερο από τον πληθωρισμό τα προηγούμενα πέντε χρόνια ή οι μέσες τιμές ενοικίασης συνολικά έχουν υπερβεί το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών στην περιοχή.
- Σχέδιο κινήτρων αύξησης του συντελεστή δόμησης
Να «εκμεταλλευτούμε» την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας αυξάνοντας τον συντελεστή δόμησης στους κατασκευαστές που θα θελήσουν να συνεργαστούν με τον οργανισμό στεγαστικής πολιτικής (κοινωνικής κατοικίας) που θα ιδρύσουμε.Πολιτική που δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό και δεν «εκποιεί» δημόσια περιουσιακά στοιχεία.
Συγκεκριμένα, σε περιοχές που θα ορίσουμε, μπορούμε να αυξήσουμε τον συντελεστή δόμησης π.χ. κατά 30%.
Επομένως, αν σε ένα οικόπεδο χτίζαμε 1.000 τ.μ., θα αποκτήσουμε 1.300τμ, από τα επιπλέον 300τμ, το 50% το κρατάει ο κατασκευαστής και το υπόλοιπο 50% θα αποτελεί περιουσιακό στοιχείο του οργανισμού Στεγαστικής Πολιτικής.
Επομένως, ο οργανισμός του Δημοσίου, θα αποκτά τετραγωνικά μέτρα εντελώς δωρεάν στο σύνολο της χώρας. Τετραγωνικά μέτρα που θα μπορούν να διατεθούν αρχικά προς ενοικίαση με προσιτό ενοίκιο και μια φορά το χρόνο, μέρος αυτών, να διατίθενται προς πώληση μέσω «κλήρωσης» – με κόστος αγοράς, το κόστος κατασκευής.
Με βάση την άνωθεν πρόταση, απαλείφεται η περίπτωση χαρακτηρισμού μιας περιοχής ως «εργατικές ή/και κοινωνικές κατοικίες» διότι σε κάθε νέα κατασκευή που θα αναγείρεται σε περιοχές ενδιαφέροντος του εκάστοτε κατασκευαστή, ελάχιστα διαμερίσματα θα παραχωρούνται στον Οργανισμό Στεγαστικής Πολιτικής.
Παράλληλα, από τα έσοδα που θα προκύπτουν από την πώληση των τετραγωνικών μέτρων, ο οργανισμός θα έχει τη δυνατότητα να ασκεί επιπρόσθετες κοινωνικές πολιτικές (π.χ. μέρος του κεφαλαίου της ιδίας συμμετοχής που ζητούν τα τραπεζικά ιδρύματα από τα νέα ζευγάρια).
Το άνωθεν μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
- Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των 5 ετών με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.
- Φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ανανεώσουν εντός του 2023-2024 τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή χωρίς αύξηση του ενοικίου.
- Επιδότηση ενοικίου σε ευρύτερες ομάδες πολιτών κι όχι μόνο σε όσους λαμβάνουν το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα.
- Έκπτωση φόρου μέρους της δαπάνης των τόκων στεγαστικού δανείου για απόκτησης κύριας κατοικίας με προσαυξημένο συντελεστή για τα νέα ζευγάρια.
Οι τόκοι στεγαστικού δανείου που έχουν πληρωθεί στην τράπεζα είναι οικονομικά και κοινωνικά δίκαιο να εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα.
Οι τόκοι ενός στεγαστικού δανείου φυσικού προσώπου σε πολλές χώρες δε θεωρούνται φορολογητέο εισόδημα. Όσον αφορά τα νέα ζευγάρια, θα μπορούσε η έκπτωση να αφορά το σύνολο των τόκων στεγαστικού δανείου για απόκτησης πρώτης κατοικίας.
Παλαιότερα υπήρχε η έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα των τόκων για στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας. Με την κατάργηση όλων σχεδόν των φοροαπαλλαγών για την αντιμετώπιση της δημοσιονομικής κρίσης καταργήθηκε η φορολογική απαλλαγή των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας στα φυσικά πρόσωπα.
- Επαναφορά της έκπτωσης φόρου για το ενοίκιο κύριας κατοικίας με προσαυξημένο συντελεστή για τα νέα ζευγάρια.
Με την επαναφορά της έκπτωσης φόρου για το ενοίκιο κύριας κατοικίας θα επιτυγχανόταν ελάφρυνση του οικογενειακού προϋπολογισμού καθώς και έμμεσα του κόστους στέγασης. Παράλληλα, το κόστος ενοικίασης κύριας κατοικίας θα μπορούσε να μην αποτελεί τεκμήριο διαβίωσης αλλά να ελέγχεται μόνο για το πόθεν έσχες.
Με την άνωθεν λογική θα αποφεύγαμε περιπτώσεις μη δήλωσης του πραγματικού μισθώματος από τον ενοικιαστή για λόγους τεκμηρίου διαβίωσης (διότι πιθανόν να επιβαρυνόταν με συντελεστή 15%) και παράλληλα θα καταβαλλόταν ο ορθός φόρος εισοδήματος από τον ιδιοκτήτη.
- Επαναφορά της έκπτωσης φόρου ενοικίου για τους φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη.
Η επαναφορά της έκπτωσης φόρου ενοικίου για τους φοιτητές που σπουδάζουν σ΄ άλλη πόλη αποτελεί δίκαιο μέτρο για τον οικογενειακό προϋπολογισμό και παράλληλα αποτελεί έμμεση ελάφρυνση του κόστους στέγασης.
- Φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα – εγκαταλελειμμένα.
Η πόλη της Ρίγας (Λετονία) θέσπισε έναν κανονισμό για την αύξηση του φόρου ιδιοκτησίας μέχρι και 10-15 φορές υψηλότερο σε κτίρια που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα, για να ενθαρρύνουν την αποκατάστασή τους. Για το σκοπό αυτό, ίδρυσαν την Επιτροπή Επιθεώρησης Υποβαθμισμένων Κτιρίων (Commission for the Inspection of Degraded Buildings).
Η απειλή των φορολογικών αυξήσεων στη Ρήγα οδήγησε σε σημαντικές δραστηριότητες ανακαίνισης. Το μέτρο στη χώρα μας θα μπορούσε να λειτουργήσει συνδυαστικά με την παροχή φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες καθώς και προγραμμάτων χρηματοδότησης για να ενθαρρύνει την αποκατάσταση των κενών κατοικιών για την ενίσχυση της παροχής προσιτής στέγασης
- Βραχυχρόνια Μίσθωση
Όσον αφορά τους κανόνες λειτουργίας στον κλάδο βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Αρχικά, δεν θα πρέπει να «ζητάμε» και να παρεμβαίνουμε στην ιδιωτική ιδιοκτησία για να λυθεί ένα κοινωνικό πρόβλημα, τη στιγμή που η πολιτεία – το κράτος, δεν έχει προβεί σε πραγματικές τομές για επίλυση του.
- Διαχωρισμός νομικών και φυσικών προσώπων
Θα πρέπει να διαχωρίσουμε τα φυσικά πρόσωπα από τα νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητα εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα νομικά πρόσωπα – εταιρείες που διαθέτουν ολόκληρες πολυκατοικίες και τις έχουν μετατρέψει σε «ξενοδοχεία», θα πρέπει πλέον να λάβουν ειδικό σήμα λειτουργίας από τον Ε.Ο.Τ και παράλληλα, να ενταχθούν σε καθεστώς Φ.Π.Α και τέλος διαμονής.
- Όσον αφορά τα φυσικά πρόσωπα
Θα πρέπει να υπάρξει περιορισμός των ακινήτων που μπορούν να εκμισθώνεται ανά ΑΦΜ (πχ. 3 ακίνητα ανά ΑΦΜ εντός του ιδίου Δήμου ή/και Νομού).
Ενδεχομένως, ο ιδιοκτήτης με άνω των 3 ακινήτων εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, να πρέπει υποχρεούται σε ασφάλιση ΕΦΚΑ.
Υποχρεωτική ασφάλιση του ακινήτου στον κλάδο αστικής ευθύνης προς τρίτους και ασφάλεια πυρός.
- Διαμόρφωση χρονικών ορίων ως προς τη μίσθωση των κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση σε συνεργασία με τους δήμους.
Το άνωθεν μέτρο είναι άστοχο, ποιος δήμος θα μπορέσει να προβεί σε διαμόρφωση χρονικών ορίων – με τι κριτήρια ; Παράλληλα, για οποιοδήποτε Δήμαρχο έχει τεράστιο πολιτικό κόστος διότι είναι σαν να εμποδίζει την τουριστική ανάπτυξη της περιοχής και παράλληλα, να προβαίνει σε έμμεση απομείωση της αξίας των ακινήτων ( εμπορικών αξιών, αντικειμενικών αξιών). Ενώ, ελλοχεύει ο κίνδυνος να επηρεαστούν εμπορικές πιάτσες που ήδη έχουν διαμορφωθεί και δημιουργούν νέες θέσεις εργασίας.
- Αύξηση των δημοτικών τελών στα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης – επιπλέον έσοδα για στεγαστικές πολιτικές
Η αύξηση των δημοτικών τελών στα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποτελεί ένα δίκαιο μέτρο. Άλλο είναι να χρησιμοποιεί τις υποδομές του Δήμου ένας ή δυο πολίτες (μόνιμοι κάτοικοι), και άλλο 10 ή 20 επισκέπτες που διαμένουν στο ακίνητο εντός του μήνα.
Προτεινόμενη αύξηση: minimum +50% ή/και αναλογική αύξηση με τη δυναμική του κλάδου στον εκάστοτε Δήμο. Στη νησιωτική χώρα, θα μπορούσε να είναι ποσοστό επί του κόστους διανυκτέρευσης.
Στο Δήμο Αθηναίων σήμερα είναι εγγεγραμμένες 10.225 αυτοτελής κατοικίες σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αν ο Δήμος εισέπραττε επιπλέον δημοτικά τέλη, minimum 50€/μήνα ανά κατοικία, τότε θα είχε μηνιαίο έσοδο της τάξεως των 511.250€/μήνα ή 6.135.000€/έτος.
Το ποσό των 6.135.000€/έτος, θα μπορούσε να το χρησιμοποιηθεί για την γενικότερη στεγαστική πολιτική
- Φοιτητικές Εστίες
Οι φοιτητικές εστίες σε καμία περίπτωση δεν επαρκούν για όλους τους νέους φοιτητές οι οποίοι αδυνατούν να ανταποκριθούν στα έξοδα στέγης προκαλώντας την απόγνωση των γονιών τους.
Όσον αφορά στις εστίες η κατάσταση είναι πολύ δύσκολη καθώς ο αριθμός των φοιτητών που διεκδικούν στέγη είναι πολύ μεγάλος και οι θέσεις περιορισμένες. Επίσης, υπάρχουν πολλά ΑΕΙ τόσο στην Αττική όσο και σε περιφερειακές πόλεις, που δεν διαθέτουν εστίες ή αυτές που έχουν δεν επαρκούν και έτσι αναγκάζονται να μισθώνουν δωμάτια σε ξενοδοχεία.
Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει την δημιουργία νέων φοιτητικών εστιών στα Πανεπιστήμια Κρήτης, Θεσσαλίας, Δυτικής Μακεδονίας, Θράκης και Δυτικής Αττικής. Το σχέδιο νεών φοιτητικών εστιών, θα πρέπει να περιλαμβάνει και το Πανεπιστήμιο Πατρών που «αδίκως» βρίσκεται εκτός, καθώς και τα ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα στη Καλαμάτα και στη Κέρκυρα που καταγράφεται συρρίκνωση των διαθέσιμων προς μίσθωση φοιτητικών κατοικιών και ραγδαία αύξηση των τιμών ενοικίασης.
*Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, MSc, MBA